Постолимпийский рынок недвижимости: для сочинцев без изменений
26 апреля 2013 16:49

Постолимпийский рынок недвижимости: для сочинцев без изменений

 

В последнее время тема олимпийской недвижимости в Сочи разного рода – от спортивных объектов до жилья – обсуждается особенно активно на разных уровнях власти, участниками рынка недвижимости – девелоперами, риэлторами, покупателями и владельцами. И это неудивительно, ведь до Зимних игр осталось меньше года. Есть ли жизнь на сочинском рынке недвижимости после Олимпиады? – этой теме была посвящена прошедшая 19 апреля в ГК «Жемчужина» пресс-конференция федерального значения «Перспективы дальнейшего использования объектов недвижимости, построенных на волне подготовки к Олимпиаде и росту популярности Сочи и региона у инвесторов».

К сожалению, на мероприятии так и не появился один из четырех заявленных спикеров – вице-мэр Олег Вронский, сопровождавший именно в это время приехавшего в город с визитом вице-премьера Дмитрия Козака. Между тем, конечно, к представителю городской власти у журналистов была масса вопросов. Впрочем, их было немало и к другим экспертам. Общение с ними дало четкое представление об особенностях и перспективе развития сочинского пред- и постолимпийского рынка недвижимости.

Без парникового эффекта

В 2007 году сочинский рынок недвижимости мгновенно среагировал на объявление статуса Сочи как будущей олимпийской столицы. Девелоперы, инвесторы и другие, имеющие к нему отношение, поняли, что настал их звездный час и Олимпиада станет золотой жилой. По словам Ильи Володько, генерального директора консалтинговой компании МАСОN Realty Group, для процесса так называемой олимпийской эйфории был характерен стремительный рост цен на жилую и офисную недвижимость, из-за чего сделки по ней стали единичными. В среднем цены предложения 1 кв. м жилья в центральной части города доходили до 375 тыс. рублей, сравнявшись с московскими. Буквально за неделю стоимость жилых объектов увеличились на 45-50%, а в некоторых случаях – и в два раза. За 2007-2008 год выросли и ставки аренды, и цены на землю.

Что касается сегмента офисной недвижимости, то, по словам Ильи Володько, для него были характерны те же тенденции. 

В результате сочинский рынок недвижимости замер до 2011 года. Продавцы на волне олимпийской эйфории не хотели расставаться с недвижимостью, либо предлагали ее за космические цены. А покупатели, испугавшись роста цен, не спешили с приобретением в ожидании изменения ситуации. 

Прироста спроса, прихода новых инвесторов и вообще парникового олимпийского эффекта не случилось. Сочинский рынок недвижимости находился в глубокой стагнации. А экономический кризис 2008 года усугубил ситуацию. Редкие сделки по приобретению недвижимости носили либо инвестиционный характер, либо люди приобретали ее в качестве второго жилья

Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании МАСОN Realty Group

Что касается коммерческой недвижимости, то для этого сегмента были характерны те же процессы. Огромное количество построенных офисных помещений оказалось невостребованным. И это объяснимо, потому что Сочи никогда не был и вряд ли будет деловым центром. 

Начиная с 2011 года цены на жилую, коммерческую, офисную, торговую недвижимость начали достигать адекватного уровня, а спрос в реальных для рынка объемах начал возвращаться. 

Долгосрочные перспективы окупаемости

В начале 2014 года на сочинский рынок недвижимости предполагается поступление порядка 4-5 тыс. квартир бизнес- и элит-классов, построенных частными инвесторами на олимпийской волне, и 10 тыс. апартаментов в Имеретинской низменности, в которых во время Олимпиады будут жить ее участники.  

Стоимость квадратного метра в этих объектах будет составлять 130-200 тыс. рублей. Например, жилье в олимпийской деревне будет Сочное, цена от  150-200 тыс., возможен рост до 250 тыс. Причем среди этих 10 тыс. апартаментов  ликвидными будут 30%. Это значит, что они могут быть проданы за 3-4 года после Олимпиады по цене 100-140 тыс. рублей за кв. м, с бюджетом покупки от 6 до 10 млн. рублей. Остальные 70% олимпийских апартаментов окажутся за гранью ликвидности и будут распродаваться до 2024-2026 года

Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании МАСОN Realty Group

Основные перспективы рынка недвижимости Сочи, по мнению экспертов, связаны с умением властных структур распорядиться постолимпийским наследием. От этого будет зависеть приток покупателей, количество ежегодных сделок. На руку сыграют  проведение крупных международных спортивных соревнований – чемпионата мира по футболу, Формулы-1. Однако этого недостаточно, считают эксперты, нужны системные комплексные меры по управлению территорией. Причем усилий одной городской администрации для увеличения привлекательности Сочи недостаточно. Здесь потребуется создание специальной структуры, партнерства собственников объектов, которые строились под Олимпиаду.

Самым лучшим вариантом для всех участников рынка недвижимости после Олимпиады стало бы открытие в городе игорной зоны. Это единодушное мнение экспертов. 

Таким образом, рынок недвижимости и смежные с ним рынки смогли бы получить более активное развитие. 

Сочи необходимо и дальше совершенствовать свою инфраструктуру - транспорт, гостиницы, развлечения, - потому что этот фактор привлекает в числе прочего турпоток и потенциальных участников рынка недвижимости

Александр Самодуров, вице-президент международной компании NAI Becar

Сейчас немало сделано в этом направлении, считает он и перечисляет названия олимпийских объектов: совмещенная железная и автомобильная дорога Адлер-Красная Поляна, усовершенствованный аэропорт, имеющий железнодорожное сообщение с Адлером и Сочи при помощи аэроэкспресса, новый ж\д вокзал в Адлере и т.д. По его информации, в Испании, например, запуск поездов, подобных «Сапсану» вдоль побережья (проект запуска которого в Сочи одно время активно обсуждали, но он так и остался нереализованным), значительно улучшил показатели внутреннего и международного турпотоков. Так, ежегодно эту страну посещают 50 млн. туристов, при том, что в ней проживают 40 млн. населения. Для сравнения в Россию при 140 млн. жителей приезжают всего 3-3,5 млн. иностранных туристов. И причина такого явления лежит на поверхности: из-за отсутствия развитой инфраструктуры. 

Плюсом для Сочи являются большое количество гостиниц в Имеретинке на бюджет разного уровня – от 5 до 3-звездочных, хорошие пляжи, более мягкий, по сравнению с Сочи, климат

Александр Самодуров, вице-президент международной компании NAI Becar

Найдут свое применение ледовые дворцы, ГЛК «Роза Хутор», осталось только реализовать идею единого скипасса для всех трасс, как в Европе.  Кроме того, в ГЛК можно устроить Центр высоких достижений, где спортсмены не только тренируются, но и обследуются, проходят лечение.

Трассу «Формулы-1» в Имеретинке он предложил использовать с учетом опыта Сингапура, Монако. Он заключается в том, что в обычной жизни это просто дорога, на время соревнований она перекрывается и используется для гонки. Корпоративные мероприятия, презентации автомобилей, тест-драйвов и т.д. – это далеко не полный список возможностей применения трассы. 

Окупаемость большинства проектов, по мнению всех экспертов, лежит в плоскости долгосрочной перспективы и при условии создания в Сочи качественной инфраструктуры. 

Жилье для сочинцев

Ответ на самый главный вопрос в рамках пресс-конференции «упадут ли цены на жилье и когда они станут доступными для самих сочинцев?» прозвучал из уст экспертов не очень оптимистично.

Жилье эконом-класса в Сочи строят местные игроки, реализующие  точечные, единичные проекты. После Олимпиады выживет оно и еще квартиры комфорт-класса. Что касается элитного и бизнес-классов, то девелоперы и риэлторы не готовы к снижению цен, даже несмотря на то, что эти проекты не сопровождаются соответствующей инфраструктурой, которую покупатели привыкли получать за такие деньги. Из-за невысокой востребованности апартаментов бизнес- и элит-классов на первичном рынке в Сочи ежегодно заключаются всего 550 сделок в этом сегменте.

Еще несколько лет назад местные жители вообще не могли купить жилье по приемлемым ценам. Когда в 2009-2010 годах стали появляться объекты по цене 45 тыс. кв .метр, они были не все законные и не все сделаны как положено. В 2010 году в центре города появился ЖК «Остров мечты» со стоимостью квартир эконом-класса 57-65 тыс. рублей, то есть с учетом местоположения это вполне адекватные цены

Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании МАСОN Realty Group

Для сравнения в Нижнем Новгороде - 58 тыс. рублей, во Владивостоке – в районе 60 тыс. Но цены после Олимпиады на жилье эконом-класса не снизятся, останутся на уровне 55-65 тыс. рублей за кв. метр в спальных районах Сочи.

Для сочинцев сохраняется надежда на жилье эконом-класса, которое будет возводиться после Олимпиады на нескольких площадках. На них городскими властями будут проведены инфраструктурные подключения воды, электричества, газа. Взамен девелоперы должны ограничиться ценой реализации такого жилья в 50 тыс. рублей

Алексей Демьянчук, управляющий директор Группы девелоперских компаний «Первый Строительный Трест»

А пока в городе проходит ежегодно порядка 5000 сделок на первичном рынке жилья эконом-класса. 

600 тыс. кв. метров жилья эконом-класса для волонтеров, которое выйдет после Игр на рынок недвижимости Сочи, внесут вклад в процесс урегулирования напряженности

Александр Самодуров, вице-президент международной компании NAI Becar

После Олимпиады оно будет распределяться среди очередников, потом, возможно, в качестве вторичного жилья попадет на рынок. Он считает, что все-таки имеется  перспектива незначительного  снижения цен на жилье эконом-класса. И не надо забывать, что Сочи уникален тем, что цены формируются на рынке не только самими сочинцами, но и составляющими им конкуренцию приезжими.

Еще одна особенность рынка недвижимости Сочи – он стремится к статусу бизнес-курорта. И вроде бы все для реализации этого имеется - дорогие рестораны, отели, виды развлечений. 

С другой стороны, 98% туристов, приезжающих в город, – жесткий эконом-сегмент. Они снимают дешевое жилье в отдаленных районах города - в Адлере, на Мамайке. Таким образом, эксперты определяют такое состояние как дисбаланс развития, когда город стремится в премиум-сегмент, но не научился привлекать аудиторию этого сегмента. 

Поэтому есть риск, что для людей среднего достатка курорт станет очень дорогим, а состоятельные граждане так сюда и не приедут из-за несовершенной инфраструктуры. Это противоречие очень важно устранить

Александр Самодуров, вице-президент международной компании NAI Becar

Если говорить о работе девелоперов с аварийным жильем в Сочи, то, по словам Алексея Демьянчука, это самое сложное направление работы. Потому что, самое главное, в городе должна иметься политическая воля, желание власти. Непросто и договориться с жильцами. Высокие риски, связанные с этими аспектами, а также с геологией, сейсмикой, делают непривлекательной работу в этом направлении. 

Тем не менее, судя по высказыванию Алексея Демьянчука,  жилье, которое планируется строить после Олимпиады на вышеупомянутых площадках, подразумевает и строительство квартир для жителей аварийного жилья.

Можно, вложив средства в аварийную недвижимость, не только не заработать, но и потерять инвестиции. Поэтому, например, в средней полосе России строить проще и дешевле, чем в Сочи

Алексей Демьянчук, управляющий директор Группы девелоперских компаний «Первый Строительный Трест»

Для сравнения в Москве себестоимость общестроительных работ составляет 30-35 тыс. за кв. метр при условии хорошей геологии и исключении из суммы затрат стоимости инвестконтракта, расходов на чиновников, маркетинговых вложений, сопровождения. В Сочи дороговизна противооползневых сооружений добавляет «вес» в цену еще 10-15 тыс. на кв. метр. А проектирование и мероприятия, необходимые для того, чтобы выдержать параметры 8,5-9 баллов для сейсмоустойчивости здания, ведут к удорожанию каждого квадрата еще на 20-25 тыс. рублей. Поэтому по сравнению с официальными застройщиками владельцам самостроев экономически более выгодно возведение объектов, так как они не проводят комплекс данных мероприятий. 

Понятно, что последние – недобросовестные конкуренты, поэтому четкий федеральный тренд на устранение самостроев, который проявляется в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, а теперь и в Сочи, вызывает у официальных застройщиков оптимизм.

В общем, исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод о том, что и после Олимпиады особо ничего не изменится для сочинцев на местном рынке недвижимости. А очередь на бесплатное жилье незначительно уменьшится.