Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
На рынке недвижимости Сочи устойчиво закрепился стереотип о том, что январь является самым сложным и провальным месяцем для сделок. Однако практика последних лет показывает, что эта оценка всё меньше соответствует реальности. По фактической активности покупателей январь постепенно перестал быть точкой заморозки рынка и всё чаще демонстрирует стабильную, а в отдельных сегментах и уверенную динамику.
июнь и июль. Майские праздники выбивают покупателей из привычного ритма: значительная часть аудитории переключается на отдых, поездки и семейные планы. Дополнительным фактором становится учебный календарь — экзамены, поступления и переезды детей в другие города. Летние месяцы также не стимулируют сделки: даже находясь в Сочи, потенциальные покупатели чаще присматриваются к объектам, чем принимают окончательные решения.
Январь на этом фоне выглядит иначе. Анализ сделок за январь 2024 и январь 2025 года показывает заметную активность, особенно на вторичном рынке. В начале года фиксируется возвращение покупателей, которые вели подбор ещё осенью, осматривали объекты в ноябре и декабре, но откладывали решение до завершения новогодних праздников. В условиях развития дистанционных сделок значительная часть таких покупок оформляется удалённо, без личного присутствия в городе.
Туризм разгоняет цены: почему жильё в Сочи в 2026 году дорожает на 10–15%
По итогам последних двух лет около 80% январских сделок формировались за счёт клиентов, которые уже были знакомы с рынком, рассматривали конкретные объекты и просто откладывали финальное решение. Причина такого поведения во многом связана с ожиданиями изменений — в законодательстве, налогах или экономических условиях. Покупатели предпочитают переждать январские праздники и убедиться, что правила игры остались прежними. Если серьёзных изменений не происходит, сделки возвращаются в активную фазу уже в первые недели года.
При этом январь действительно нельзя назвать самым активным месяцем в абсолютном выражении, если сравнивать его с пиковыми периодами осени. Однако он уверенно перестал быть «мертвым» сезоном. В отличие от летних месяцев, в январе на рынок выходит более мотивированный покупатель, ориентированный не на первичный осмотр, а на завершение сделки.
Частных домов стало в три раза меньше: почему загородная недвижимость Сочи дорожает быстрее рынка
Структура спроса в сложные и пограничные месяцы остаётся достаточно стабильной. Наиболее быстро реализуются студии и однокомнатные квартиры, особенно если цена находится ниже среднерыночной. Такие объекты уходят в первую очередь независимо от времени года. Это касается как классических квартир, так и апартаментных или гостиничных форматов, приобретаемых с инвестиционной целью. Любое снижение стоимости — со стороны собственника, участника переуступки или застройщика в рамках акции — моментально повышает ликвидность объекта.
Более сложной остаётся ситуация с загородной недвижимостью. Этот сегмент уже второй год находится в состоянии стагнации и в наибольшей степени зависит от сезона и экономических ожиданий. Также медленнее реализуются крупные и дорогие квартиры, где покупательский цикл длиннее, а торг является обязательной частью переговоров. В среднем по рынку размер торга в такие периоды составляет около 10%, и этот показатель сохраняется независимо от месяца.
Отдельно стоит отметить, что за последние годы сезонность на рынке недвижимости Сочи заметно сгладилась. Период пандемии и последующие экономические изменения перераспределили активность покупателей. Жёсткой привязки сделок к календарю стало меньше, а поведение клиентов всё чаще определяется личной готовностью, финансовыми возможностями и условиями конкретного предложения.
В итоге январь всё меньше воспринимается как месяц паузы и всё чаще — как период завершения отложенного спроса. На фоне этого именно май, и начало лета сохраняют статус наиболее сложных месяцев с точки зрения продаж. Рынок постепенно адаптируется к новым условиям, а покупатель становится более рациональным и последовательным в принятии решений.
