Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
Рынок недвижимости Сочи подошёл к 2026 году в состоянии, которое аналитики называют «пост-пиковым плато». За период 2023–2024 годов стоимость квадратного метра выросла до 700–800 тыс. рублей, а в отдельных проектах — выше этой планки. Значительная часть накопленного роста уже реализовалась, что делает повторение прежней динамики маловероятным. В 2025 году параллельно зафиксировано резкое сокращение числа сделок и удлинение сроков экспозиции, что соответствует переходу рынка в стагнационную фазу. Это формирует базовый контур прогноза на 2026 год: стабильность в среднем и разнонаправленные траектории в зависимости от локации.
В массовом сегменте тенденция выровнялась. По оценкам профильных центров, новостройки стандартного формата уже не демонстрируют прежних темпов удорожания и входят в ценовой «коридор», близкий к текущим значениям. Вероятность сильного роста здесь сведена к минимуму, поскольку спрос на массовое жильё ощутимо ослаб. Девелоперы в таких условиях будут удерживать интерес покупателей не повышением цены, а инструментами сделки: скидками, временными акциями, партнёрскими программами и рассрочками. Это приводит к тому, что официальная цена кв. м может показывать рост, но реальная цена входа — снижаться.
На этом фоне ярко проявляется двухскоростная модель развития. Премиальные зоны — «Сириус», Красная Поляна, Хоста — сохраняют потенциал расширенного роста. По отдельным прогнозам, именно эти территории способны показать прибавку 25–35% благодаря дефициту земли, уникальности форматов и концентрации обеспеченного спроса. Даже при слабой динамике всего города сильные локации продолжают формировать ценовой импульс. Массовые же районы, включая крупные кварталы Лазаревского направления, в 2026 году, вероятнее всего, останутся в диапазоне прироста не более 10–15%.
Средний чек по городу, согласно отраслевым обзорам, будет стремиться к стабилизации. Предполагается, что к концу 2026 года стоимость квадратного метра закрепится около текущих значений. Сокращение сделок летом и осенью 2025 года снизило моментум рынка, и даже при частичном восстановлении активности в 2026 году значимых колебаний не ожидается. Резких скачков в сторону увеличения или падения здесь не просматривается: рынок вошёл в фазу преимущественно бокового движения.
Тем не менее существуют и более осторожные сценарии. Ряд экспертов связывает падение продаж, по отдельным оценкам превышающее 50–60% в 2025 году, с риском возможного возврата к уровням 2021 года. Отсутствие традиционного весеннего роста цен и заметное охлаждение покупательской активности дают основания считать такой сценарий допустимым. Эти оценки не являются базовым прогнозом, однако подчёркивают необходимость учитывать вероятность более глубокого замедления.
Дополнительное давление на рынок создаёт снижение темпов строительства. Ввод новых проектов в Сочи замедляется из-за усиления требований к земле, росту стоимости строительства и ограничениям по инфраструктуре. На 2026 год это означает, что ликвидное предложение будет сокращаться, а роль готовых домов или объектов высокой степени готовности возрастёт. В условиях дефицита качественных вариантов именно готовые проекты способны укреплять цену даже в период слабого спроса.
Общероссийский фон также влияет на динамику в Сочи, но с особенностями. Прогнозы по стране предполагают умеренный рост цен около 5–6% на фоне снижения ввода нового жилья. Однако на сочинский рынок эта тенденция накладывается неравномерно: высокая база, перегретые сегменты и особенности городской инфраструктуры ограничивают возможность широкого роста. Поэтому общероссийская динамика проявляется только в тех локациях, где уже есть структурный дефицит.
Сводя все оценки, можно определить вероятный диапазон изменений. Массовый сегмент имеет шансы удержаться в пределах ±10% от текущих значений. Премиальные локации и комплексы с высокой степенью готовности способны показать рост 10–20%, а в отдельных районах — до 35%. Напротив, перегретые проекты и слабые локации могут показать корректировку стоимости до 10–15% от прайса.
В итоговом понимании 2026 год не станет ни годом взрывного роста, ни годом падения рынка в целом. Динамика будет зависеть преимущественно от конкретной локации и качества объекта. Сочи окончательно перешёл от общего ценового движения к микрорынкам, где каждый проект живёт по собственной траектории. Для покупателей и инвесторов это означает необходимость более точечного анализа и расчётов, а не опоры на общий тренд города.
