Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
Покупка квартиры в Сочи сегодня требует не только накоплений, но и стабильного официального дохода. В 2025 году ипотека перестала быть универсальным инструментом доступного жилья, и круг потенциальных покупателей заметно сузился. Банки стали требовательнее, а ключевая ставка остаётся слишком высокой для массового кредитования. По оценке эксперта, минимальный доход семьи, способной приобрести жильё в Сочи с помощью ипотеки, должен составлять не менее 180–200 тысяч рублей в месяц.
Если несколько лет назад ипотека воспринималась, как реальный способ улучшить жилищные условия, то в 2025 году она стала продуктом для ограниченной аудитории. Банки активно проверяют не только справки о доходах, но и реальную финансовую стабильность заёмщика. Простые формы по шаблону банка больше не работают. Клиент должен подтвердить «белый» доход и отсутствие долговых обязательств. Любая кредитная нагрузка или нестабильное трудоустройство автоматически снижают шансы на одобрение.
При стандартной ипотеке ежемесячный платёж по квартире стоимостью 10 миллионов рублей сегодня составляет около 150–170 тысяч рублей. Это делает кредит доступным только для семей с официальным доходом от 200 тысяч рублей и выше. Те, кто не укладывается в эту планку, вынуждены искать другие варианты: арендовать жильё, копить на больший первоначальный взнос или переориентироваться на более доступные рынки — например, Краснодар или Новороссийск.
Средняя цена дома в Сочи превысила 44 млн. рублей: за год предложение сократилось почти вдвое
В Сочи действуют отдельные категории покупателей, которые всё ещё активно используют ипотеку. Среди них семьи с детьми, попадающие под действие льготных программ. Семейная ипотека остаётся наиболее выгодным инструментом: сниженная ставка позволяет взять кредит на более значительную сумму без роста ежемесячных платежей. По таким программам квартиры покупают не только для проживания, но и как долгосрочную инвестицию.
Однако основной спрос на рынке Сочи формируют клиенты с собственными средствами. Около 70–75% сделок проходят без привлечения ипотеки. Покупатели стремятся минимизировать кредитную нагрузку и предпочитают вкладывать накопления или средства от продажи другого объекта. Особенно это характерно для сделок с дорогой недвижимостью — апартаментами, виллами и домами.
Почему квартира не продаётся: 8 причин, из-за которых объявления «зависают» на Авито и ЦИАН месяцами
Отдельное внимание эксперты уделяют вопросу одобрения объектов банками. Не вся недвижимость в Сочи подходит под ипотеку. Банк может отказать, если объект имеет юридические особенности: статус жилого помещения с долей земли, спорное разрешение на ввод в эксплуатацию или происхождение через судебное решение. Не кредитуются также так называемые «жилые гаражи» и здания без технических документов. Поэтому даже при высокой платёжеспособности клиента важно тщательно проверять объект до подачи заявки.
На рынке постепенно появляются предложения от застройщиков, готовых компенсировать часть ипотечной ставки за свой счёт. Такие схемы позволяют временно снизить финансовую нагрузку, не увеличивая стоимость объекта. Например, если базовая ставка банка составляет 20%, застройщик оплачивает часть процентов, и покупатель получает эффективную ставку около 12–14%. Это временные акции, но они помогают поддерживать спрос в условиях высоких ставок.
70% сделок в Сочи проходят онлайн: как курорт стал лидером цифровой недвижимости
По словам эксперта, ключевая ставка уже начала снижаться, и к концу 2025 года ожидается дальнейшее смягчение условий кредитования. Если базовые ставки банков вернутся к уровню 12–13%, объем ипотечных сделок в Сочи вырастет, особенно в сегменте новостроек. Это даст шанс вернуться на рынок тем, кто пока находится в ожидании.
Тем не менее, даже при возможном снижении ставок, реальная доступность жилья останется ограниченной. Средняя цена квартиры в Сочи — около 10–12 миллионов рублей, и без значительного первоначального взноса или стабильного высокого дохода покупка будет недостижима. Для одобрения кредита на такую сумму семья должна официально зарабатывать от 200 тысяч рублей в месяц, а при стандартной ипотеке без субсидий — ещё больше.
Цены на вторичное жильё в Сочи снизились на 5%, но остаются в 2,5 раза выше уровня 2019 года
В 2025 году покупка квартиры в Сочи стала вопросом финансовой состоятельности, а не только желания. Рынок сместился в сторону обеспеченных клиентов с подтверждённым доходом, крупных первоначальных взносов и стратегическим подходом к финансам. При этом снижающаяся ключевая ставка и программы субсидирования могут вернуть часть спроса уже к концу года. Но доступное жильё в Сочи по-прежнему остаётся недостижимым для большинства семей — и чтобы позволить себе собственную квартиру, нужно зарабатывать не меньше 200 тысяч рублей в месяц.
