Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
Рынок новостроек в Сочи за последние два года заметно изменился. Рост ипотечных ставок буквально вытолкнул часть покупателей из банковских программ, и девелоперам пришлось искать альтернативные схемы продаж. Одной из таких схем стала рассрочка. К концу 2024 года её доля в сделках достигла примерно 35–75%. В отдельных проектах, особенно в дорогих комплексах у моря, именно рассрочка стала основной моделью покупки.
Интерес к таким схемам продолжает расти. За последний год число запросов на покупку квартиры в рассрочку заметно увеличилось, что напрямую связано с высокой ключевой ставкой и дорогими ипотечными кредитами. Многие покупатели пытаются зафиксировать цену квартиры сейчас и отложить крупные платежи на более поздний период. Грубо говоря, рассрочка стала своеобразным «мостом» между покупателем и будущей ипотекой или полной оплатой.
На рынке Сочи сейчас примерно два десятка жилых комплексов предлагают подобные программы. Стартовые цены начинаются примерно от 7 млн рублей за компактные квартиры и доходят до примерно 320 млн рублей за большие квартиры в премиальных проектах. Стандартная схема выглядит достаточно просто: первоначальный взнос около 20–30%, затем ежемесячные платежи от примерно 60 тыс. рублей. Чаще всего рассрочка действует до момента сдачи дома.
Однако условия постепенно меняются. Девелоперы начали сокращать срок беспроцентной рассрочки примерно до одного года. Раньше она могла действовать почти до окончания строительства, а сейчас период пользования такой программой постепенно уменьшается. Причина понятна: чем больше сделок проходит через рассрочку, тем выше риски для застройщика недополучить деньги на раннем этапе проекта.
Это изменение отражается и на дополнительных условиях. Например, покупатель, который выбирает рассрочку, чаще всего уже не получает скидку на квартиру. Для девелопера это способ компенсировать финансовые риски. Ведь при рассрочке деньги поступают постепенно, а обязательство вернуть средства в случае расторжения договора остаётся.
Есть и другая особенность. После завершения периода рассрочки у покупателя обычно остаётся возможность перейти на стандартную ипотеку. В такой модели человек фиксирует стоимость квартиры на старте строительства, а кредит оформляет позже — когда объект почти готов и сумма кредита становится меньше. За счёт этого итоговые ежемесячные платежи часто оказываются более комфортными.
Отдельный момент — сроки самих программ. Они становятся всё короче. Условия, условно говоря, «сжимаются» каждый месяц. Девелоперы осторожно сокращают период беспроцентного пользования рассрочкой и повышают требования к первоначальному взносу. Это отражает общее состояние рынка: стоимость строительства растёт, а финансовая устойчивость проектов становится важнее быстрых продаж.
При этом рассрочка остаётся ключевым инструментом в премиальном сегменте. В дорогих новостройках у моря доля таких сделок может достигать примерно 40–70%. В некоторых проектах она ещё выше. Покупатели в этом сегменте часто используют рассрочку как способ распределить платежи без банковских процентов и зафиксировать цену квартиры на раннем этапе.
Рынок постепенно выработал довольно прагматичный подход к таким программам. Рассрочка не воспринимается как льготная акция или маркетинговый бонус. Скорее это рабочий инструмент, который помогает покупателям зайти в проект сейчас, а расчёты завершить позже.
В этой логике правильное использование рассрочки действительно позволяет снизить финансовую нагрузку и избежать банковской переплаты. Покупатель фиксирует цену квартиры и получает время для планирования дальнейших платежей. Именно поэтому, несмотря на ужесточение условий, интерес к таким программам в Сочи остаётся устойчивым и, судя по динамике запросов, продолжает расти.
