Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
В 2025 году рынок недвижимости Сочи столкнулся с беспрецедентным масштабом фейковых объявлений. По наблюдениям агентства «Городской Риэлторский Центр», доля поддельных предложений может доходить до 80%. При этом под фейками понимаются не только несуществующие объекты, но и манипуляции с ценами, фотографиями и условиями сделок. Массовое распространение фальшивых объявлений стало не просто маркетинговым инструментом — оно серьёзно искажает картину рынка, влияет на поведение покупателей и затрудняет работу добросовестных агентств.
На популярных онлайн-платформах доля реальных объектов составляет лишь 15–20%. Остальное — это так называемые «фонари», предназначенные для сбора контактов. Покупателю демонстрируют визуально привлекательную квартиру по заниженной цене — например, апартаменты с панорамными окнами и ремонтом бизнес-класса за 5 миллионов рублей. При попытке уточнить информацию выясняется, что объект уже «продан», и внимание клиента переключается на менее выгодное предложение.
Минус 300 тысяч за метр — но не везде: где в Сочи реально снижаются цены на новостройки в 2025 году
Публикация фейковых объявлений приносит агентствам и частным исполнителям ощутимую выгоду. Стоимость одного лида может варьироваться от 300 до 3000 рублей, а крупные кампании по сбору контактов достигают бюджета в несколько миллионов. Некоторые подрядчики предлагают накрутку по 30 рублей за заявку, но значительная часть таких откликов оказывается некачественной — в том числе с использованием ботов. Тем не менее, схема работает: пользователь кликает, оставляет номер, а дальше — стандартная воронка продаж.
Оплата — только после ключей: по-может ли «заморозка» эскроу-средств дольщикам в 2025 году
Особенно уязвимыми становятся покупатели из других регионов. Для них сочинский рынок незнаком, поэтому привлекательные цены и красивые визуализации воспринимаются как норма. В пиковые периоды — например, летом 2024 года — доля фейков на рынке достигала 50–90%, и ситуация мало изменилась с тех пор. Этим активно пользуются недобросовестные исполнители, включая небольшие агентства и фрилансеров, размещающих рекламу через Telegram-ботов, контекстные объявления и таргетинг в соцсетях.
Спрос упал, стройки идут: как сочинские новостройки сохранили темпы при снижении продаж
Фейки создаются двумя основными способами. Первый — копирование фото реальных объектов с агентских сайтов, вторичный рынок и соцсети. Второй — генерация изображений через нейросети. Во втором случае визуализация выглядит настолько правдоподобно, что отличить подделку без детального анализа становится почти невозможно.
Отдельной проблемой остаются дублирующие объявления: один и тот же объект может публиковаться десятки раз разными агентами. Это создаёт иллюзию высокого предложения, искажает аналитику и затрудняет формирование реальной цены. На фоне таких манипуляций даже добросовестные предложения теряются, а покупатель тратит время на уточнение и проверки.
Онлайн-платформы начали реагировать. Циан ввёл обязательную проверку кадастровых номеров, а количество объявлений в Сочи снизилось на 20–25%. Avito внедрил авторизацию через «Госуслуги», ограничил показ контактных данных и упростил систему жалоб. Некоторые агентства подписали «хартии честности», вручную модерируют ленты и помогают блокировать подозрительные публикации. Однако эти меры пока не обеспечили кардинального перелома: объём фейков остаётся стабильно высоким.
Официальные структуры также подключились к регулированию. Росреестр рекомендует проводить сделки через нотариусов, МВД фиксирует рост мошенничества и обсуждает расширение использования безопасных форм расчётов. На федеральном уровне готовится второй пакет мер, направленный на борьбу с применением ИИ в недостоверной рекламе недвижимости. Вопрос стоит не только юридический, но и этический: маркетинг должен продвигать реальный продукт, а не имитировать его.
На фоне сложившейся ситуации эксперты рекомендуют покупателям использовать простые меры предосторожности. К ним относятся запрос кадастрового номера и выписки из ЕГРН, визуальная сверка фото с реальностью, анализ рыночной цены в районе, отказ от предоплат до осмотра, а также работа через проверенные агентства, которые сопровождают сделку от первого звонка до регистрации права.
В качестве ориентира можно считать, что в 2025 году квартиры в хороших районах Сочи с отделкой и нормальной инфраструктурой редко стоят ниже 250–300 тысяч рублей за квадратный метр. Если предложение существенно выбивается из этой логики, есть повод усомниться в его достоверности.
В итоге фейковые объявления остаются одним из самых острых вызовов для сочинского рынка жилья. Они подрывают доверие, искажают представление о цене, затягивают процесс покупки и создают почву для мошенничества. До тех пор, пока не будет сформирована единая система регулирования и контроля, ответственность за проверку информации ложится на самого покупателя. Только внимательное отношение к деталям, проверка документов и сотрудничество с профессионалами способны обезопасить сделку и сохранить средства.
