Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
По итогам 2025 года первичный рынок недвижимости Сочи окончательно закрепился в формате многоэтажной и высотной застройки. Малоэтажные проекты, которые ещё несколько лет назад воспринимались как возможная альтернатива плотному городскому строительству, к концу года фактически перестали играть заметную роль в структуре предложения. Город окончательно ушёл в высоту — как по количеству проектов, так и по объёму строящихся квадратных метров.
Данные по Краснодарскому краю в целом показывают, что основной объём первичного жилья формируется за счёт домов высотой от 18 этажей. Их доля превышает 30% всех строящихся квадратных метров. Дополнительно около 20% приходится на высотные здания от 25 этажей. Более половины всего строящегося жилья в регионе относится к многоэтажному и высотному сегменту. Сочи полностью следует этому тренду и по итогам 2025 года не демонстрирует отклонений в сторону более низкой застройки.
На фоне этого малоэтажное строительство оказалось на периферии рынка. Доля домов высотой до 3 этажей составляет около 1% от общего объёма строящихся метров. Даже если учитывать здания до 8 этажей, их совокупный вклад остаётся минимальным и не оказывает влияния на общую структуру предложения. По сути, малоэтажный формат в Сочи перестал быть массовым продуктом первичного рынка.
Такое распределение форматов стало прямым следствием градостроительных и экономических факторов. В условиях дефицита свободных участков, сложного рельефа и высокой стоимости земли застройщики ориентировались на максимальную эффективность пятна застройки. Высотные проекты позволяли распределять затраты на большее количество квадратных метров, что становилось ключевым фактором при формировании экономики проекта.
По итогам 2025 года средняя этажность строящихся домов в крае приблизилась к 15 этажам в расчёте на объект и почти к 20 этажам в расчёте на жилую единицу и квадратный метр. Эти показатели формировались не за счёт единичных высотных доминант, а за счёт системного смещения всего рынка в сторону высоты. Сочи в этом процессе выступал не исключением, а одним из наиболее показательных примеров.
Дополнительным фактором стало изменение потребительской модели. Высотные проекты всё чаще воспринимались покупателями как стандарт, а не как компромисс. Архитектурные решения, видовые характеристики и инфраструктура внутри жилых комплексов постепенно нивелировали негативное восприятие плотной застройки. Это позволило рынку принять высотный формат как основную модель развития.
В результате к концу 2025 года Сочи окончательно сформировался как город многоэтажных новостроек. Малоэтажные проекты сохранились лишь в виде точечных исключений и не влияли на общую картину рынка. Первичный сегмент перестал предлагать разнообразие форматов и сосредоточился на плотной, вертикальной застройке.
Сочи больше не является территорией малоэтажного развития. Город окончательно ушёл в высоту, и этот выбор стал не временной реакцией на дефицит земли, а устойчивой моделью развития первичного рынка. В ближайшие годы именно многоэтажные и высотные проекты будут определять архитектурный облик и экономику новостроек Сочи.
