Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
Рынок краткосрочной аренды в Сочи к 2026 году сформировал ясную структуру спроса, доходности и рисков. Инвесторы, выбирающие квартиру или апартаменты для посуточной сдачи, ориентируются не на «красивый вид из окна», а на реальную окупаемость, загрузку и предсказуемость управления. На основе текущей динамики рынка Юлия Усачёва выделяет несколько закономерностей, которые определяют, какие объекты показывают лучшие результаты.
Главным драйвером остаётся разница между краткосрочной и долгосрочной доходностью. По агрегированным данным рынков и сервисов аренды, разрыв достигает почти 50%: посуточная стратегия приносит около 1,3 млн рублей в год против примерно 870 тыс. рублей при долгосрочной сдаче. Даже с учётом волатильности в летний сезон модель посуточной аренды в Сочи обеспечивает в среднем 10–15% годовых, а в удачных локациях — до 20%. Такой эффект востребован у инвесторов, которые рассматривают недвижимость в первую очередь как инструмент извлечения дохода.
Однако рынок 2025 года показал повышение конкуренции — спрос летом сократился почти на 30%, тогда как число объявлений выросло более чем на 50%. В этих условиях выигрывает не самый дешёвый объект, а тот, что продаёт впечатление: локацией, интерьером, сервисом и удобством. Средняя ставка в сезон удержалась на уровне почти 7 тыс. рублей в сутки, что на треть выше прошлогоднего уровня, но обеспечивать её могут только объекты, отвечающие требованиям туристов.
Выбор между квартирой и апартаментами в Сочи зависит в первую очередь от стратегии. Апартаменты у моря и в сервисных комплексах дают расширенный диапазон доходности — приблизительно 7–14% годовых, однако требуют высоких эксплуатационных расходов. Классические квартиры в жилом фонде дают более стабильную ликвидность и меньшую издержку содержания, но в среднем показывают 7–10% годовых. Для инвестора, который планирует гибкую стратегию и дальнейшую перепродажу, квартиры в жилом статусе выглядят более конкурентными.
Особое значение имеют размер и планировка. Наиболее ликвидными остаются компактные форматы — студии и однокомнатные квартиры с возможностью размещения 2–4 человек. Они обеспечивают высокую оборачиваемость, стабильный чек и широкую аудиторию. При этом планировки с выделенной спальней, полноценной кухней и балконом демонстрируют лучший отклик у туристов и более высокую заполняемость. Большие форматы востребованы только у семей и групп, что снижает частоту бронирований.
Ключевая роль принадлежит локации. Центральный район Сочи остаётся премиальной зоной для посуточной аренды: летом ставки здесь достигают 20–30 тыс. рублей в сутки, а заполняемость определяется узнаваемостью комплексов и развитой инфраструктурой. В Адлере и Имеретинской низменности спрос формируется благодаря сочетанию моря, аэропорта, спортивной и образовательной инфраструктуры «Сириуса». Эти районы демонстрируют ровную загрузку и устойчивую аудиторию, ориентированную на отдых и деловые события.
Хоста и Мацеста востребованы у туристов, которые ищут спокойный отдых и ценят оздоровительные программы. Эти локации подойдут инвестору, выбирающему модель умеренной доходности при меньшем риске простоя в межсезонье. Красная Поляна формирует особый сегмент краткосрочной аренды, где спрос определяется зимой и во время крупных мероприятий. Там предпочтение получают апартаменты в сервисных комплексах с бассейнами, spa-зонами и шаговой доступностью до подъёмников. Этот сегмент требует больших вложений, но компенсирует их пиковой зимней доходностью.
Новостройки Сочи подорожали на 20%, а спрос упал почти вдвое: эксперт подвела итоги года
Управление объектом становится решающим фактором. Рынок испытывает избыток предложений, и без профессионального подхода — динамического ценообразования, автоматизированных каналов продаж и контроля качества — даже хорошая локация не гарантирует высокого результата. Инвесторы всё чаще закладывают в модель доходности расходы на управляющую компанию и выбирают комплексы, где сервисная инфраструктура встроена в проект.
Риски посуточной аренды связаны с насыщением рынка, экологическими и инфраструктурными ограничениями и возможными изменениями правил краткосрочной сдачи. Поэтому выбор объекта должен основываться не на «эффекте курорта», а на расчётном доходе с запасом устойчивости не менее 20–30% относительно текущей загрузки.
В итоге модель эффективной посуточной аренды в Сочи складывается из трёх компонентов: правильной локации, удобного формата и профессионального управления. Инвестор, который выбирает объект исходя из этих принципов, получает стабильный инструмент с доходностью выше среднерыночной и перспективой роста капитала.
