Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
В 2025 году спрос на недвижимость в Красной Поляне закрепил статус горного кластера как одного из самых устойчивых и прибыльных сегментов рынка. Покупатели рассматривали объекты в Поляне уже не как сезонный актив, а как полноценную всесезонную инвестицию, где доходность определяется не только зимним турпотоком, но и ростом интереса к летнему отдыху, спортивному туризму и экологическим локациям. На фоне ограниченной территории и сокращения ввода новых проектов Красная Поляна стала одной из самых дефицитных точек на карте Сочи, что увеличило её инвестиционную привлекательность.
За год турпоток в горном кластере вырос примерно на 10—14%. Это отразилось на динамике арендных ставок: стоимость посуточной аренды увеличилась почти на 20%, что существенно превышало показатели морского Сочи. В результате большинство инвесторов фиксировали регулярный спрос независимо от сезона, так как в Красной Поляне практически отсутствовали традиционные «провальные» месяцы. Минимальная сезонность ограничивалась двумя периодами межсезонья, которые не влияли на годовую доходность.
К началу 2026 года прогнозировался заметный рост кадастровой стоимости недвижимости — примерно на 30–35%. Это означало усиление позиции горного кластера как одного из самых дорогих и динамичных сегментов Сочи. Такой рост объяснялся увеличением плотности туристического потока, развитием инфраструктуры и превращением апартаментных комплексов в полноценные курортные резиденции с сервисом от известных операторов.
Новостройки Сочи подорожали на 20%, а спрос упал почти вдвое: эксперт подвела итоги года
Арендный рынок демонстрировал высокие показатели даже в базовых сценариях. Для апартамента площадью около 40 кв. м. посуточная ставка достигала 5–7 тыс. рублей, тогда как помесячная составляла около 1,5–2 тыс. рублей в сутки. Годовая доходность при грамотном управлении находилась в диапазоне 6–12%, что выше среднего уровня по Сочи. Для крупных объектов и апартаментов с двумя спальнями доходность могла быть ещё выше благодаря спросу со стороны больших семей и туристических групп.
Ключевым фактором роста доходности становилось профессиональное доверительное управление. Практические кейсы показывали увеличение годового дохода более чем в два раза, когда объект передавался под операционное управление сервисной компании. За счёт оптимизации загрузки, активной рекламы, клининга и чёткой системы работы с гостями отдельные апартаменты приносили до нескольких миллионов рублей в год даже в стандартных локациях.
Стабильность дохода поддерживалась высокой загрузкой — около 80% в течение года. Этот показатель был следствием не только популярности горнолыжного отдыха, но и востребованности летних и межсезонных активностей. Инвесторы фиксировали растущий спрос на жильё в локациях около подъёмников, набережных, спортивных объектов и троп здоровья. Благодаря этому сегмент демонстрировал прогнозируемую окупаемость около 9–10% годовых, что сопоставимо с лучшими примерами курортных проектов России.
Важным плюсом рынка оставалась возможность повышения ликвидности за счёт реконфигурации планировок. Апартаменты с улучшенной компоновкой — например, распашонки, номера с угловым остеклением или варианты с двумя спальнями — стабильно привлекали больше бронирований. В таких комплексах, как «Красная Поляна 540/960», модификация планировки могла существенно повысить доходность, поскольку спрос смещался в сторону комфортного размещения семей и больших компаний.
Потенциальные покупатели учитывали также налоговые и правовые особенности. В Сочи действовали льготы по налогу на имущество: вычет в размере 20 м² на квартиру и около 50 кв. м. на дом. Для пенсионеров сохранялось освобождение от уплаты налога на один объект, если его стоимость не превышала 300 млн. рублей. Эти условия делали владение недвижимостью более предсказуемым с точки зрения расходов.
При этом у рынка имелись и недостатки. Главным минусом оставался дефицит качественных объектов: количество новых проектов снижалось, а площадь для застройки была ограничена рельефом. Другая проблема заключалась в высокой стоимости входа — апартаменты в Красной Поляне стоили дороже аналогов в Адлере и центральном Сочи. Инвесторам также приходилось учитывать сервисные расходы, плату управляющей компании и необходимость регулярной модернизации объектов. В случае выбора неподходящего оператора доходность могла существенно снижаться из-за слабой загрузки.
К числу минусов относилась и конкурентная среда среди объектов одной локации. В популярных комплексах большое количество предложений требовало тщательной подготовки апартаментов — качественного ремонта, современного дизайна, удобной мебели и оптимальной планировки. Без этих факторов объект мог проигрывать в цене и скорости сдачи даже в условиях общего высокого спроса.
Покупка недвижимости в Красной Поляне в 2025–2026 годах сочетала высокую доходность, низкую сезонность, рост кадастровой стоимости и стабильный турпоток. При этом рынок оставался ограниченным по предложениям и требовал внимательного выбора планировки, оператора и локации. Красная Поляна демонстрировала более устойчивую инвестиционную модель, чем морской Сочи, и продолжала укреплять позиции одного из самых доходных сегментов курортной недвижимости России.
