Реконструкция санаториев в Сочи, несмотря на поддержку нового Генерального плана города, столкнется с препятствиями из-за длительных сроков окупаемости. Об этом «Ведомостям Юг» сообщили эксперты, обсуждая перспективы развития.
Алексан Мкртчян, вице-президент Альянса туристических агентств России и гендиректор сети турагентств «Розовый слон», подчеркнул, что основной целью реновации старых санаториев является повышение их рентабельности.
«В Сочи много гостиниц от одной до трех звезд, но мало четырех- и пятизвездных. И чаще всего реновация проводится именно для повышения классности средства размещения, которое может дать прирост рентабельности до 300%»», – отметил Мкртчян.
Однако, по его словам, существенным препятствием является большой объем необходимых инвестиций. Владельцы старых санаториев часто не обладают такими ресурсами, а банки не готовы предоставлять доступные кредиты. Также, по мнению Мкртчяна, многие собственники боятся финансовых рисков и не хотят продавать свои активы крупным инвесторам, у которых есть миллиарды рублей для реновации.
Длительный срок окупаемости – до 10 лет и более – также является сдерживающим фактором. По мнению эксперта, стимулировать реновацию могла бы государственная поддержка, в том числе кредиты на 10 лет под 6%.
«Но в целом старые санатории Сочи очень интересны с точки зрения современного турбизнеса, поскольку, как правило, обладают фондом свыше 100 номеров», – добавил Мкртчян.
Инвестиции в высокий сегмент
Новый генеральный план Сочи, принятый в конце 2023 года, приоритетно выделяет развитие санаторно-курортных учреждений, включая реновацию объектов, построенных в советский период. Президент консалтинговой компании AV Group Алексей Крыловский отметил, что преимуществом старых санаториев является их комплексность и удачное расположение в центральных частях города.Однако он предостерег инвесторов от ошибок при реновации, таких как неправильный выбор сегмента.
«Есть тенденция к тому, чтобы создавать предложение для всех категорий отдыхающих сразу. Один корпус отдать под три звезды, другой под четыре и так далее. Но это неверно, и такая схема работать не будет», – подчеркнул эксперт.
Также он указал на необходимость уделить внимание реновации ведомственных санаториев, многие из которых используются неэффективно.
Основные инвесторы и проекты
Федеральная компания «ЛСР Групп» является одним из основных инвесторов, занимающихся реновацией санаториев в Сочи. Завершение работ в пансионате «Кристалл» планируется во втором квартале 2024 года. Другим проектом является реновация санатория «Волна», объем инвестиций в который составляет 25 млрд рублей. Планируется создание единого гостиничного комплекса на 700 номеров с медицинской базой.
Сочинская компания Five Development планирует реконструкцию санатория «Белые ночи» с объемом инвестиций 10 млрд рублей. Сеть Alean намерена обновить пансионат «Якорная щель» и оздоровительный комплекс «Спутник».
Медицинские услуги как конкурентное преимущество
Председатель экспертного совета ассоциации «АМОС» Дмитрий Богданов отметил, что успешные проекты по реновации будут включать качественную медицинскую базу, поскольку санатории являются самым востребованным типом размещения. По оценкам Богданова, глубина продаж в сочинских санаториях сейчас достигает девяти месяцев.
«Такой спрос связан и с тем, что целый ряд здравниц, которые работали в советское время и даже в 1990-е гг., фактически покинули рынок», – пояснил Богданов.
Он добавил, что реновация санаториев и строительство новых объектов может быть очень выгодным делом, о чем свидетельствует опыт курортов Кавказских Минеральных Вод. Соответственно, реновация санаториев в Сочи, хотя и требует значительных инвестиций и длительного срока окупаемости, может стать перспективным направлением развития курортной инфраструктуры города, привлекая крупных инвесторов и обеспечивая высокую рентабельность обновленных объектов.
