Главные события дняНовостиОбщество
Небывалый рост цен на недвижимость в Сочи, спровоцированный льготной ипотекой, ограничениями на застройку города и проблемами с выездом за рубеж ни мог не отразиться и на рынке аренды. Так, отмечается значительное увеличение стоимости аренды как на рынке жилой, так и коммерческой недвижимости. Сочинцы, снимающие жилье, вынуждены искать более дешевые варианты или уезжать из города, увольняясь с работы или бросая учебу. Кроме того, зачастую люди сталкиваются с просьбой срочно освободить помещение, потому что хозяин решил его продать.Но насколько законно такое внезапное повышение цен, как и повышение цен на сезон в целом? Можно ли выселить человека из квартиры или попросить освободить торговую площадь в течение недели? Как обезопасить себя от «спонтанных» решений владельцев недвижимости или мошенничества? Корреспондент портала «Сочи24» обсудил эти и другие вопросы с экспертами Сочинского делового клуба.
Как квартиросъемщик может защитить свои права?
«Договор аренды необходимо заключать на максимально длительный срок. Обязательно нужно прописать, что расторгается он только по обоюдному согласию сторон. В остальных случаях – в судебном порядке. Длительный срок договора аренды зафиксирует цену, которая в нем установлена. Если там же не будет прописана система индексации, то повысить ее арендодатель может только один раз в год и не больше, чем на 10%. Арендодатель ограничен здесь определенными законодательными нормами, если договором не предусмотрено иное. Кроме того, можно прописать, что цена не будет повышаться, можно даже уменьшить законодательно зафиксированную цифру 10%, например, до 5%. Что касается выселения, то выселить можно тоже только в установленном договором аренды порядке, если этот договор зарегистрирован, если он соответствует закону и если в нем не предусмотрены основания выселения в одностороннем внесудебном порядке. Также необходимо установить основания расторжения договора, в каких случаях можно делать это без суда, оговорить все возможные ситуации», — отмечает Светлана Коваленко, директор юридического бюро «Мэтр».Не стоит забывать и о рисках мошенничества. Вопрос о них встает особенно остро, если поиск жилья ведется через сайты недвижимости, частных лиц или непроверенные агентства.«С началом сезона вопрос аренды жилой недвижимости в Сочи становится особенно злободневным. Людей часто обманывают, когда те находят недорогой вариант аренды в интернете. Просят перечислить им задаток тысяч 5-7 и пропадают, телефон не отвечает. Иногда так делают фирмы однодневки, которые берут 10-15 тысяч за информационные услуги и дают список вариантов аренды, которые часто уже сданы. Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуется работать с проверенными агентствами недвижимости, входящими в Гильдию Риелторов Сочи, или напрямую с собственником жилья. В последнем случае необходимо тщательно изучить договор, который предлагает владелец квартиры и оплачивать аренду уже по факту заезда», — говорит Михаил Титов, руководитель агентства недвижимости «Алмаз-Юг».Аренда коммерческой недвижимости: брать или не брать?Не меньшие риски несут и предприниматели, арендующие помещения под офис или магазин. Часто уровень ответственности арендатора, прописанный в договоре, сложно объяснить обычной логикой. При этом условия аренды могут быть достаточно выгодными.«С поиском и подбором торгового помещения трудностей не было. А вот договор изначально вызвал много вопросов. Наш юрист его внимательно смотрел и вносил правки. В итоге арендатор все равно отказался менять условия договора, но мы согласились по нему работать, потому что стоимость аренды была интересная, а на заезд дали два месяца без оплаты. В договоре было предусмотрено много ответственности со стороны арендатора, в том числе в той части, к которой мы не имеем отношения. Кроме того, пришлось согласиться на то, что арендодатель имеет право повысить цену по-своему, а не на 10%, как обычно имеют право повышать не чаще раза в год», — Олег Зацаринный, владелец интерьерного бутика «Ideal Interior».Не менее часто собственники коммерческой недвижимости называют цену за помещение без учета рыночной стоимости его аренды. Кроме того, актуальным именно для Сочи вопросом может стать нехватка мощности по электричеству, которая необходима предпринимателю для ведения деятельности, незаконность самой постройки, в которой снимается площадь или попытки арендодателя взять плату за время, когда по объективным причинам предприниматель не может пользоваться арендованным помещением. В итоге, приходится принимать решение об аренде, взвешивая все «за» и «против» каждого конкретного варианта. Общей схемы здесь нет.Шесть правил безопасной аренды коммерческой недвижимости
«Вопрос тонкостей аренды коммерческой недвижимости очень объемный. Есть шесть условий, которые надо выполнить, чтобы снизить риски. Первое условие – момент, с которого арендатор вносит арендные платежи. Обязательно надо указать, что плата вносится только после того, как арендодатель передаст имущество по акту приема-передачи. Если это условие не внести, то есть риск, что собственники имущества потребуют заплатить за тот период, в течение которого арендатор фактически не пользовался арендованным имуществом. Второе – невозможность пользоваться помещением. Необходимо указать, что арендатор не вносит плату за те периоды, когда он не может пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. Это исключит споры в будущем о том, обязан ли арендатор платить за имущество, которое он получил от арендодателя, если этим имуществом он вообще не мог пользоваться. Третье – заверение об отсутствии претензий со стороны третьих лиц. Например, если объект аренды обременен правами третьих лиц, то пользоваться им арендатору может быть затруднительно, может даже потребоваться досрочно расторгнуть договор и искать новое помещение. Арендатору важно быть уверенным, что объект недвижимости не является, например, самовольной постройкой. Это связано с тем, что объект самовольного строительства в любой момент могут снести во внесудебном порядке. Об этом говорит пункт 4 ст. 222 ГК. В договоре нужно прописать неустойку на случай, если арендодатель нарушит свои заверения. Четвертое условие – преимущественное право арендатора на заключение нового договора. Вообще, оно существует по умолчанию, это п.1 ст.621 ГК РФ. Необходимо проследить, чтобы в договоре не было слов о том, что стороны вообще исключили это право арендатора. И в самом договоре нужно прописать срок, в течение которого арендатор обязан письменно уведомить своего контрагента о желании заключить новый договор. Если этого не сделать, то арендатор должен будет предупредить арендодателя в разумный срок, а значит увеличивается риск возникновения споров. Следующее, что необходимо зафиксировать в договоре – это подсудность споров. Если это условие не прописано в договоре, то будет действовать общее правило: иски подаются по месту нахождения ответчика. Это может быть неудобно, если арендодатель зарегистрирован, к примеру, в другом субъекте РФ. Можно указать, что иски подаются по месту нахождения арендатора, но арендодатель скорее всего на это не пойдет. А можно прописать, что иски подаются по месту нахождения объекта аренды. В этом случае арендодатель вряд ли будет возражать. Последнее, что обязательно должно присутствовать в договоре – это право сдавать имущество в субаренду или передавать права по договору другому лицу, иначе каждый раз придется согласовывать это с арендодателем», — Игорь Куценок, владелец адвокатского бюро «Присяжный поверенный».
