Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
В 2025 году на федеральном уровне обсуждалась инициатива о введении механизма «заморозки» сделок с недвижимостью в случае возникновения сомнений у Росреестра. Пред-полагается, что при наличии признаков подозрительности регистрационные действия могут быть приостановлены на срок до нескольких дней или недель. Цель — защита граждан от мошенников, особенно в условиях роста числа схем, связанных с подменой лиц, фальшивыми доверенностями и телефонным обманом.
Однако на практике введение такой меры может повлечь серьёзные сложности — особенно для регионов с активным рынком недвижимости и высоким числом сделок между иногородними участниками. Сочи как раз относится к таким городам: большая часть операций здесь проходит с участием покупателей и продавцов из разных регионов. Типичный пример — сделка, где продавец прибыл из Иркутска, а покупатель — из Москвы. В подобной ситуации приостановка регистрации даже на несколько суток приведёт к логистическим и организационным проблемам.
Процедура покупки недвижимости включает не только юридический расчёт и передачу прав, но и целый комплекс сопутствующих действий. После подписания договора и пере-дачи денег покупатель должен получить ключи, переоформить коммунальные счета, зарегистрировать себя как собственника в управляющей компании и, как правило, лично принять квартиру. Продавец, в свою очередь, ожидает завершения сделки, чтобы оперативно распорядиться вырученными средствами. При «заморозке» весь этот процесс подвисает — стороны вынуждены либо оставаться в городе до окончания регистрации, либо действовать удалённо, что не всегда возможно.
Кроме того, вызывает вопросы сам механизм выявления «сомнительных» сделок.
Росреестр не обладает следственными полномочиями и вряд ли сможет в краткий срок объективно установить, является ли сделка потенциально мошеннической. Возникает риск, что замораживание будет применяться по формальному признаку — например, если участники сделки проживают в разных регионах. В этом случае блокировка затронет добросовестных собственников, а не тех, кто пытается обмануть систему.
Опыт показывает, что мошенники быстро адаптируются к новым ограничениям. Уже сего-дня значительная часть мошеннических схем реализуется без участия регистрации: через поддельные доверенности, подмену данных, телефонный обман, выманивание предоплат. Введение паузы в регистрации не устранит этих угроз, но добавит сложностей для законных сделок.
Право собственности и право распоряжения активами — базовые положения гражданского законодательства. Их ограничение в виде приостановки сделок без судебного решения или прямых доказательств может создать правовую коллизию. Банки и Росреестр не должны принимать на себя роль арбитра в каждом частном случае, особенно без соответствующего инструментария и ресурсов.
По итогам анализа можно сделать вывод: несмотря на благие намерения, механизм при-остановки сделок без чётких критериев и юридической базы несёт в себе больше рисков, чем реальной пользы. Он усложняет проведение стандартных операций, особенно в динамичных регионах вроде Сочи, и может создать препятствия для законных участников рынка. При этом эффективность в борьбе с мошенничеством остаётся под вопросом. В условиях, когда ключевые схемы работают за пределами регистрации, необходимо сосредоточиться на предупреждении, цифровой верификации и информационной безопасности — а не на искусственном замедлении сделок.
