Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
К началу 2026 года рынок недвижимости Сочи вошёл в фазу спокойной стабилизации после коррекции 2025 года. Резких скачков, панических покупок и ажиотажа больше не наблюдается, однако внутренние изменения стали более заметными. Рынок постепенно смещается от эмоциональных решений к расчётливой модели, где ключевыми факторами становятся ликвидность, готовность объекта и понятный горизонт владения.
Одним из главных индикаторов ситуации стал вторичный рынок. В январе 2026 года средняя цена квадратного метра приблизилась к 425 тыс. рублей, что означает рост примерно на 15–20% по сравнению с концом 2025 года. Этот рост связан не с резким увеличением спроса, а с сокращением объёма предложения и сезонным интересом к курортной недвижимости после новогодних праздников. На рынке осталось меньше объектов, которые можно приобрести и сразу использовать, и именно они формируют верхнюю границу цен.
Одновременно с этим практически исчез бюджетный сегмент. В начале 2026 года в продаже насчитывается не более 10–15 объектов эконом-класса, что составляет около 0,2% от общего объёма экспозиции. Такая ситуация стала результатом переориентации застройщиков на более дорогие форматы и миграции спроса в комфорт-класс. Ограничения по ипотеке и рост ставок сделали эконом-сегмент мало реалистичным как для девелоперов, так и для покупателей.
Частных домов стало в три раза меньше: почему загородная недвижимость Сочи дорожает быстрее рынка
На арендном рынке ситуация развивается иначе. Доходность от сдачи однокомнатных квартир в начале 2026 года снизилась примерно до 4% годовых — это один из самых низких показателей среди крупных городов страны. Причиной стал переизбыток предложений после пикового туристического сезона и коррекция арендных ставок на 10–15%. Для инвесторов это означает, что покупка квартиры «под аренду» без учёта локации и сценария использования всё чаще оказывается неоправданной.
Наиболее сбалансированными выглядят сегменты комфорт- и бизнес-класса, особенно в Центральном и Адлерском районах. Здесь цены после коррекции 2025 года стабилизировались в пределах плюс-минус 5%, а продавцы стали более гибкими в переговорах. При этом повышенные риски сохраняются в самостроях и объектах без полноценной инфраструктуры, которые всё чаще выпадают из поля интереса покупателей.
Отдельно стоит отметить загородную недвижимость и апартаменты в Красной Поляне. В начале 2026 года спрос на эти форматы остаётся высоким, а количество сделок увеличилось примерно на 10% с начала года. Основную активность проявляют покупатели из Москвы, ориентированные на расчёты собственными средствами и долгосрочную аренду. Ограниченное предложение, круглогодичный туристический спрос и понятная логика использования делают этот сегмент одним из самых устойчивых на рынке.
Общий объём предложений на рынке недвижимости Сочи к началу 2026 года сократился на 20–25% по сравнению с концом 2025 года. Это усиливает давление на цены в премиальных сегментах даже на фоне общего замедления рынка недвижимости в стране. Новых проектов выходит немного, а качественные объекты с готовым функционалом быстро находят покупателя.
Существенно изменилось и поведение покупателей. Массового инвестиционного энтузиазма больше нет, эмоциональные сделки практически исчезли. Недвижимость воспринимается как долгосрочное вложение, где важны не только текущие доходы, но и будущая капитализация. Более уверенно действуют покупатели с собственными средствами, тогда как клиенты с небольшим первоначальным взносом занимают выжидательную позицию или рассматривают рассрочки.
В результате рынок недвижимости Сочи в начале 2026 года выглядит зрелым и взвешенным. Он лишён резких перекосов и признаков перегрева, но остаётся чувствительным к качеству и локации объектов. Цены продолжают расти там, где предложение ограничено и понятна ценность недвижимости, тогда как слабые и рискованные форматы теряют ликвидность. Рынок всё больше ориентируется на осознанные решения и долгосрочный расчёт, что делает его более устойчивым для покупателей и инвесторов, готовых думать на годы вперёд.
В итоге к 2026 году туризм остаётся главным системообразующим фактором рынка недвижимости Сочи. Он формирует спрос, поддерживает арендную доходность и делает наиболее устойчивыми объекты с понятной концепцией, сервисом и локацией. Массовые форматы постепенно теряют динамику, тогда как качественная курортная недвижимость закрепляется в статусе одного из самых стабильных и привлекательных сегментов рынка.
