Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
Апартаменты в Сочи оставались одним из самых доходных и востребованных форматов недвижимости. Инвесторы рассматривали их как инструмент быстрой окупаемости за счёт посуточной аренды, а частные покупатели искали в них возможность приобрести недвижимость у моря без переплаты за статус жилья. Однако реализация таких проектов на практике всё чаще упиралась в административные барьеры.
Несмотря на высокий спрос, новые апарт-комплексы практически не выходили на рынок. В последние два года число проектов, получивших разрешение на строительство в этом сегменте, по оценкам участников рынка, сократилось более чем в пять раз. В отдельных районах Сочи — например, в Имеретинке, Хосте или Сириусе — получить разрешение на коммерческую застройку с жилой функцией стало почти невозможно.
Причина крылась в конфликте между юридическим статусом и фактическим использованием апартаментов. Формально они относились к коммерческой недвижимости, но использовались как жильё. Владельцы прописывались, требовали социальной инфраструктуры и благоустройства, чего изначально не предусматривалось девелоперами. Муниципальные власти, не получая налоговых поступлений, соответствующих нагрузке, постепенно ужесточили политику согласований.
5 дней вместо 10: как упрощение выдачи маткапитала повлияет на спрос на жильё в Сочи
На практике даже крупные застройщики с готовыми проектами и участками сталкивались с затягиванием сроков или отказами. Если разрешение и выдавалось, то сопровождалось дополнительными обязательствами: от организации парковок и сетей до частичного строительства соцобъектов. Это увеличивало себестоимость и снижало экономику проекта. В результате многие девелоперы переключались на классическое жильё или коммерческие площади без жилой функции.
На фоне ограниченного предложения цены на готовые апартаменты начали расти. В районах с развитым туристическим потоком стоимость квадратного метра выросла за год в среднем на 18–22%, в отдельных проектах — до 30%. Особенно остро дефицит ощущался в популярных районах Адлера, Красной Поляны и Сириуса. На объекты с разрешением и высокой стадией готовности формировались листы ожидания ещё до официального старта продаж.
Для инвесторов это означало сужение возможностей. Рынок по-прежнему предлагал привлекательную доходность — до 10–12% годовых при сдаче в краткосрочную аренду, — но увеличивались риски. Апартаменты без официального ввода в эксплуатацию или с неурегулированным статусом могли стать проблемными активами. Кроме того, стартовые проекты всё чаще сдвигались на неопределённый срок именно из-за административных сложностей.
В таких условиях рациональной стратегией становился выбор проектов с минимальными юридическими рисками: либо полностью построенных, либо с уже выданным и действующим разрешением. Вторичный рынок в апарт-сегменте также стал расти за счёт покупателей, не готовых ждать новых проектов и согласований.
800 тысяч туристов в Сочи: как инвесторы зарабатывают на аренде и что теряют при работе с УК
Апартаменты в Сочи сохранили статус привлекательного и ликвидного формата, но стали товаром ограниченного предложения. Для инвестора это означало необходимость двойной проверки: не только рентабельности, но и юридической устойчивости проекта. В условиях ужесточения регулирования выигрывали те, кто оперативно принимал решения и рассматривал апартаменты не как универсальное жильё, а как инвестиционный актив с особым набором требований.
