Готовый арендный бизнес (ГАБ) доступен каждому инвестору через форму ЗПИФ (закрытого паевого инвестиционного фонда). В фонд заводится коммерческий объект, приобретенный с помощью коллективных инвестиций. Пайщики получают доход, а Управляющая компания занимается всеми вопросами, связанными с работой фонда.
В этой статье поговорим о складской недвижимости: стоит ли в нее инвестировать, на что обратить внимание при выборе соответствующих фондов, какие альтернативы существуют на рынке ЗПИФ.
Востребованность складской недвижимости
В период пандемии произошел активный рост e-commerce в России: многие офлайн-магазины закрылись, бизнесмены начали активно осваивать электронную торговлю, а покупатели оценили, насколько удобно и просто заказывать товары в интернете.
Эта тенденция напрямую повлияла на развитие складской недвижимости: представителям e-commerce необходимо где-то хранить товар, поэтому вблизи крупных городов начали активно строить склады. Уход с российского рынка зарубежных компаний не переломил сложившуюся тенденцию, кроме того, в некоторых регионах по-прежнему прослеживается дефицит свободных складских площадей. С этой стороны готовый арендный бизнес со складской недвижимостью выглядит привлекательным.
Однако пожар на складе Wildberries в начале 2024 г. напомнил о рисках, которые несет в себе складская недвижимость. Хотя в данной ситуации инвесторы не пострадали (владельцем склада была сама компания Wildberries), эта история лишний раз показывает, что не бывает на 100% надежных объектов.
Плюсы инвестирования в ГАБ складской недвижимости
Стабильный спрос на качественные объекты, расположенные вблизи крупных транспортных узлов.
Низкий уровень расходов на техническое обслуживание помещений.
Долгосрочные договоры с арендаторами (как правило).
Возможность с высокой точностью прогнозировать доходность инвестиций, т. к. арендная ставка обычно фиксированная. Однако это является и минусом данного вида инвестиций, о чем пойдет речь ниже.
Минусы инвестирования в ГАБ складской недвижимости
Негибкие условия по арендным договорам: фиксированная ставка в полной мере не учитывает рост инфляции.
Высокая зависимость от состояния экономики: сегодня онлайн-торговля ежегодно растет на 60%, однако кризис может вызвать падение спроса на склады и, как следствие, снижение ставок аренды.
Риск полной потери объекта в случае пожара (обусловлено спецификой бизнеса: упаковка товара легковоспламеняющаяся, поэтому огонь с высокой скоростью распространяется по помещению склада, и остановить такой пожар чрезвычайно сложно. Пример со складом Wildberries в Шушарах показателен: здание площадью 70 тыс. кв. метров выгорело полностью).
Альтернатива ГАБ складской недвижимости
Готовый арендный бизнес не ограничивается складской недвижимостью. Инвесторы, интересующиеся ГАБ, могут присмотреться к жилой и торговой недвижимости. По доходности интереснее выглядит торговая недвижимость. Если сдача условной однушки в Москве может принести инвестору до 5% годовых, то вложения в торговую недвижимость — торговые центры, сетевые магазины — будут существенно выгоднее — до 13% годовых. Именно такую доходность приносят фонды от компании AKTIVO, которая занимается коллективными инвестициями в недвижимость.
Торговая недвижимость выгодно отличается от складской прежде всего тем, что арендный договор обычно привязан к общему объему розничного товарооборота (РТО) арендатора. Другими словами, рост цен в магазине ведет к увеличению РТО, который, в свою очередь, повышает арендные выплаты, а вместе с ними и доходы инвесторов. Таким образом, инвестиции в торговую недвижимость защищают деньги от инфляции.
Как и складскую недвижимость, торговую тоже можно приобрести с помощью формы ЗПИФ. Посмотрим доходность реального ЗПИФ недвижимости на примере фонда «Активо один». В фонд заведен супермаркет «Пятерочка», который находится в подмосковных Люберцах. Фонд существует 8 лет, его среднегодовая доходность составила 11,2% (до вычета НДФЛ). За это время пайщики, которые купили паи фонда на старте, на 90,4% окупили инвестиции. И это речь только о рентных выплатах. Еще +7,8% экстра-прибыли инвесторы получат, если продадут паи. На сайте AKTIVO можно найти основную информацию по работе фондов, в том числе и прогнозируемую доходность.
Вывод
Инвестиции в готовый арендный бизнес — возможность диверсифицировать свой портфель, включив в него дорогие объекты. Складская недвижимость имеет свои плюсы и минусы. В идеале инвестировать в разные типы недвижимости, в том числе складскую и торговую. Главное, чтобы сам объект был качественным и надежным, насколько это возможно.
