Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
В Сочи всё чаще ипотеку оформляют вдвоём. Доходы разные, занятость разная, планы на жизнь тоже. При этом почти 70% пар, которые обращаются за консультацией, уверены, что кредит автоматически делится «пятьдесят на пятьдесят». Формально это не так. В кредитном договоре всегда есть основной заёмщик. И именно он со своего счёта вносит платежи.
Между собой супруги могут договориться как угодно — 70 на 30, пополам, по очереди. Но банк интересует один человек. Если основной заёмщик допускает просрочку, ответственность переходит к созаёмщику. Без долгих обсуждений. В такой логике выигрывает банк, а не семья.
Иногда квартира оформлена в долях — условно говоря, 70% на одного и 30% на другого. Люди полагают, что и нагрузка распределяется пропорционально. В договоре этого нет. Кредит — общий. Обязательство — солидарное. И это для многих становится неожиданностью уже после подписания.
Отдельный пласт вопросов связан с разводом. Сценарий типичный для рынка Сочи: ипотека оформлена в браке, ребёнок прописан у одного из родителей, доходы отличаются. Если один из супругов хочет выйти из договора, они идут в банк с заявлением. Дальше всё упирается в доход. Хватает ли его одному? Если хватает — банк может оставить одного заёмщика. Может и отказать. Это не автоматическая процедура.
Семейная ипотека после изменений 2026 года добавила ещё один нюанс. Супруги обязаны быть заёмщиком и созаёмщиком одновременно. Если у одного хорошая кредитная история, а у второго — проблемы, отказ получают оба. По практике, примерно в 30% обращений сложности возникают именно из-за второго участника сделки. И это становится сюрпризом.
Каждая третья сделка в Сочи буксует на проверке: в 2025 году рынок стал юридически тревожным
Есть и более чувствительные истории. При разводе ипотеку может получить тот родитель, с кем зарегистрирован ребёнок. Если ребёнок прописан у отца, а у отца — банкротство, ситуация заходит в тупик. Формально кредит можно переоформить, но фактически сделка может не состояться. В Сочи такие случаи не редкость.
Ещё одна ошибка — считать, что если созаёмщик перестал платить, проблема ложится на него. По факту первичная ответственность всегда на основном заёмщике. Именно его платёжная дисциплина проверяется первой. И если он перестаёт платить, это быстро отражается на кредитной истории обоих.
Одна ипотека, больше контроля и новые зоны: что изменилось на рынке недвижимости с февраля 2026 года
Сочи — город сезонных доходов, фриланса и самозанятости. Когда в паре один официально трудоустроен, а второй показывает минимальный доход, банк будет ориентироваться на цифры в отчётности. Условно говоря, если дохода на бумаге мало, ипотеку просто не согласуют. Даже если фактический заработок выше.
В результате картина складывается довольно приземлённая. Ипотека на двоих — это не про равное распределение обязательств, а про дополнительную гарантию банку. Для семьи это инструмент, который работает, пока сохраняется платёжеспособность и договорённости внутри пары.
В практике «Городского Риэлторского Центра» почти половина консультаций по ипотеке, так или иначе связана с вопросом разделения ответственности. Люди спрашивают про доли, про риски, про развод. Они не спрашивают про ставку. Ставка для них понятна. Непонятна механика.
Юлия Усачёва отмечает, что ипотека на двоих — это рабочий инструмент, если заранее просчитать сценарии. По её наблюдениям, примерно в 60% случаев пары недооценивают юридическую сторону вопроса. И уже после одобрения начинают разбираться, кто и за что отвечает.
Ставка выше 15% выключила ипотеку: в Сочи покупатели ушли в рассрочку, а сделки стали длиннее
По её словам, логика простая: сначала один отвечает полностью, потом оба отвечают вместе. И лучше понять это до подписания договора, чем после первой просрочки. Иначе цифры в договоре начинают звучать иначе — и это уже совсем другой разговор.
