Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
Прошлое лето наглядно показало, какая ипотечная ставка фактически становится недоступной для рынка недвижимости. При уровне около 25% рынок практически остановился: ипотеку почти не брали, сделки замерли, а покупатель занял выжидательную позицию. Даже при ставках в районе 22–24% ипотечный спрос оставался минимальным, поскольку финансовая нагрузка оказывалась неподъёмной для большинства потенциальных покупателей.
Ситуация начала меняться только после снижения ключевой ставки и, как следствие, ипотечных ставок до уровня около 18–20%. Именно этот диапазон стал переломным моментом: ипотека вновь появилась в сделках, а рынок начал постепенно оживать. При этом говорить о доступности таких ставок всё равно не приходится. Для большинства семей ипотека под 18–20% остаётся крайне дорогим инструментом, а ежемесячные платежи и итоговая переплата по кредиту выглядят чрезмерными.
Покупатели, которые всё же решаются на ипотеку при таких условиях, как правило, изначально закладывают особую стратегию. Чаще всего речь идёт либо о небольших суммах кредита, либо о расчёте на досрочное погашение. При высоких ставках итоговая переплата может превышать стоимость квартиры в три или даже в четыре раза, и срок кредита в таких условиях практически не играет роли. Разница между ипотекой на 20 и на 30 лет при ставке около 18% оказывается минимальной, поэтому основной диапазон сроков сегодня — это 15–20 лет.
Вторичный рынок Сочи уходит в дефицит: цены до 35% и менее 20 доступных лотов в массовом сегменте
Ипотеку на 30 лет чаще оформляют формально, чтобы снизить ежемесячный платёж и повысить шансы на одобрение, но фактически гасят кредит быстрее. Дополнительно спрос поддерживают банковские программы с пониженным платежом или сниженной ставкой в первые один-два года. Такие схемы позволяют покупателям временно уменьшить нагрузку и переждать период высоких ставок, рассчитывая на последующее рефинансирование.
Несмотря на возвращение ипотеки в сделки, глобального влияния на рынок она пока не оказывает. Ипотека остаётся дорогой, и массового притока покупателей за счёт кредитных средств не происходит. Реальным переломом для рынка могла бы стать ипотечная ставка около 12%. Именно этот уровень можно считать условно доступным для большинства покупателей. Однако в текущих условиях ожидать такого снижения в ближайшее время сложно. Более реалистичным сценарием выглядит постепенное движение ставок к уровню около 14% к концу 2026 года, но даже это не гарантирует резкого роста спроса.
Тем не менее, многие покупатели уже сейчас заходят в сделки по ставкам 18–20%, исходя из расчёта на будущее. Основной мотив — надежда на снижение ставки и возможность рефинансирования через год или два. Дополнительным фактором становится ожидание роста цен на недвижимость. Фиксация текущей стоимости квартиры воспринимается, как способ защититься от возможного подорожания, даже если первое время приходится платить по высокой ставке. При этом если бы покупатели были уверены, что им придётся обслуживать ипотеку под 18% в течение 20 лет без перспектив снижения, таких сделок практически не было бы.
Заметна и региональная разница в отношении к высоким ставкам. В регионах с более низкими доходами покупатели относятся к ипотеке под 18–20% значительно осторожнее. В Москве и Санкт-Петербурге готовность брать дорогую ипотеку выше: здесь чаще рассчитывают на рост доходов, карьерное развитие, инфляцию и общее повышение уровня жизни, которое со временем снизит относительную нагрузку по кредиту.
Туризм разгоняет цены: почему жильё в Сочи в 2026 году дорожает на 10–15%
Отдельного внимания заслуживает фактор инфляционных ожиданий. Многие покупатели опасаются обесценивания денег и не готовы держать сбережения в наличной форме. Даже располагая суммой около 2 млн. рублей, они предпочитают использовать её как первоначальный взнос и добавить ипотеку, пусть и дорогую, чтобы вложиться в недвижимость и зафиксировать актив.
В итоге рынок ипотеки остаётся компромиссным. Ставки около 20% стали порогом, при котором сделки возможны, но говорить о доступной ипотеке пока рано. Покупатели действуют осторожно, закладывая будущие сценарии снижения ставок и роста цен. Массовое оживление рынка возможно только при дальнейшем снижении ипотечной нагрузки, а до этого момента ипотека остаётся инструментом для ограниченного круга клиентов, готовых к высоким рискам и долгосрочным расчётам.
