Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
В 2025 году рынок новостроек Сочи демонстрировал избирательную политику цен: массового снижения не произошло, однако точечные дисконты стали реальным инструментом в отдельных случаях. Вопреки ожиданиям части покупателей, застройщики не перешли к повсеместному пересмотру цен. Вместо этого девелоперы использовали снижение стоимости как стратегию для расчистки остатков в сданных и готовых к вводу корпусах, а не как системную скидочную кампанию.
Основные корректировки произошли в объектах на финальной стадии реализации. В ряде проектов фактическая цена сделки существенно отличалась от заявленной. Например, при официальной стоимости 800 тыс. рублей за квадратный метр в готовом корпусе, сделки заключались по цене около 500 тыс. Такая разница объяснялась не щедростью, а необходимостью оперативно закрыть обязательства: получить расчёты по эскроу-счетам, сократить остатки и перейти к следующей очереди.
Подобные скидки не сопровождались повышенными рисками. Объекты были профинансированы, защищены по схеме проектного финансирования и находились на высокой степени готовности. Поэтому уступка в цене рассматривалась как продуманный инструмент, а не как вынужденная мера.
Спрос упал, стройки идут: как сочинские новостройки сохранили темпы при снижении продаж
В новых проектах, напротив, ценовая политика оставалась жёсткой. Объекты на ранней стадии — от котлована до монолита — практически не предлагали скидок. Их себестоимость выше, а спрос на стартовом этапе ниже, что делает экономику более чувствительной к любой уступке. Вместо дисконтов застройщики чаще использовали рассрочку, предлагая гибкие условия оплаты без пересмотра стоимости. Это позволяло сохранить маржинальность, особенно в проектах с сильной локацией — у моря, рядом с инфраструктурой или в инвестиционно привлекательных районах.
Появление скидок в строящихся объектах становилось тревожным сигналом. Это могло указывать на кассовый разрыв, сложности с банковским финансированием или отсутствие одобрения по программам ипотечного субсидирования. Такие предложения требовали особого внимания со стороны покупателя и тщательной проверки финансовой устойчивости застройщика.
Оплата — только после ключей: по-может ли «заморозка» эскроу-средств дольщикам в 2025 году
По сути, рынок перешёл в фазу ручного управления. Девелоперы перестали строить «впрок» и не запускали проекты без предварительного анализа спроса. Каждое ценовое решение стало частью тактики: сначала закрываются старые очереди, после чего начинается движение по следующему этапу. Скидка перестала быть маркетинговым ходом — она превратилась в управленческий инструмент, применяемый исключительно в завершённых объектах с чётким финансовым обоснованием.
Покупателям в этих условиях следовало отличать рекламные обещания от реальных условий. Если цена заметно ниже рынка, важно понимать, на каком этапе находится объект и какие обязательства застройщик уже выполнил. Настоящие скидки работали только в завершённых проектах. В остальных случаях предлагалась рассрочка как способ снизить ежемесячную нагрузку, но не конечную цену.
В 2025 году рынок новостроек Сочи не стал «рынком покупателя» в классическом понимании. Массового обвала цен не случилось и не предвиделось. Вместо этого сформировалась гибкая модель с точечным управлением остатками и акцентом на финансовую дисциплину. Девелоперы сосредоточились на завершении текущих очередей, а покупатели получили выбор: либо воспользоваться скидкой в готовом корпусе, либо зафиксировать цену с отсрочкой платежа. Но ждать общего снижения по всему рынку было бессмысленно: рынок действовал по расчёту, а не по эмоциям.
