Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
С каждым годом схемы мошенничества на рынке недвижимости становятся всё изощрённее. Даже добросовестный покупатель, проверивший документы и получивший справку из ПНД от продавца, не застрахован от риска потерять квартиру через суд. Резонансный случай в Петербурге, где покупательнице пришлось вернуть жильё пожилой женщине, заявившей о давлении мошенников, стал тревожным сигналом для всего рынка. Подобные ситуации заставляют задуматься, как реально защитить себя при сделках с недвижимостью — особенно в курортных регионах вроде Сочи, где активность мошенников традиционно высока.
Юлия Усачёва отмечает, что случаи возврата проданной квартиры прежнему владельцу редки, но они не единичны. Основания для признания сделки недействительной могут быть разными: от заблуждения или введения в обман до недееспособности продавца в момент заключения договора. В судебной практике нередко встречаются ситуации, когда пожилой человек подписывает документы, не осознавая последствий, а затем требует аннулировать сделку. По статьям 166–179 Гражданского кодекса такие случаи подпадают под реституцию — возврат сторон в исходное положение.
Одним из самых распространённых мифов остаётся вера в абсолютную защиту справки из психоневрологического диспансера. На деле она лишь подтверждает, что на момент выдачи у человека не выявлены психические заболевания, влияющие на дееспособность. Это не исключает возможности оспаривания сделки, если суд установит, что на момент подписания договора продавец находился в состоянии заблуждения, стресса или под давлением. Справка служит аргументом в пользу добросовестности покупателя, но не гарантией неприкосновенности его права собственности.
Цены на вторичное жильё в Сочи снизились на 5%, но остаются в 2,5 раза выше уровня 2019 года
Наибольшие риски возникают при покупке недвижимости у пожилых или социально уязвимых граждан. Специалисты советуют внимательно отслеживать тревожные признаки: неестественная спешка со стороны продавца, предложение заниженной цены, нежелание обсуждать условия сделки и неполный комплект документов. Такие сигналы должны заставить покупателя и риэлтора провести углублённую проверку.
Для снижения рисков рекомендуется использовать только прозрачные механизмы расчётов — эскроу-счета или аккредитивы, при которых продавец получает деньги после регистрации перехода права собственности. Не менее важно удостоверить сделку у нотариуса: нотариус обязан проверить дееспособность сторон и может отказать в удостоверении при малейших сомнениях. Дополнительно стоит запросить справки из ПНД и наркодиспансера, особенно если сделка совершается с пожилыми людьми.
Красная Поляна удерживает лидерство: загрузка апартаментов 80% и стабильный спрос круглый год
Юлия Усачёва подчёркивает, что ответственность за чистоту сделки несут все участники процесса. Риэлтор отвечает за добросовестную проверку юридической истории объекта и обязан предупредить клиента о возможных рисках. Если он не выполнил эти обязанности, клиент имеет право требовать компенсацию. При наличии страхования профессиональной ответственности ущерб покрывается страховой компанией. Нотариус несёт ответственность в случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей, а покупатель — если доказано, что он действовал недобросовестно и осознанно пошёл на сомнительную сделку.
Для покупателей, опасающихся подобных ситуаций, существуют дополнительные инструменты защиты. Один из самых надёжных — титульное страхование, которое покрывает убытки в случае потери права собственности по причинам, возникшим до сделки: признание недееспособности продавца, ошибки приватизации, мошенничество или появление наследников. Этот инструмент активно используется при ипотечных сделках, но может применяться и при покупке за собственные средства.
Разрыв в три раза: вторичка в Сочи и Геленджике дороже, чем в Темрюке и Приморско-Ахтарске
Не стоит забывать и о человеческом факторе. Простое личное общение с продавцом часто помогает выявить возможные риски. Если человек уклоняется от контакта, не может объяснить причины продажи или демонстрирует признаки растерянности, сделку стоит приостановить и провести дополнительную проверку.
Позиция судов в подобных делах остаётся сложной. Закон защищает интересы, как продавца, так и покупателя, но в практике часто приоритет отдаётся сторонам, признанным уязвимыми — пожилым, недееспособным, введённым в заблуждение. Даже при нотариальном удостоверении суд может признать сделку недействительной, если докажет, что она была заключена под давлением или в результате обмана.
В Сочи стало вдвое меньше квартир на вторичке: рынок теряет по 740 объектов в месяц
Риск потерять недвижимость даже при формально «чистой» сделке остаётся. Но его можно свести к минимуму, если действовать системно: проверять дееспособность продавца, использовать безопасные расчётные механизмы, оформлять титульное страхование и работать только с проверенными агентствами. Сочи — активный и привлекательный рынок, но именно здесь особенно важно не поддаваться спешке и помнить: юридическая грамотность — главный инструмент безопасности в сделках с недвижимостью.
