Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
В 2025 году в Общественной палате России была предложена мера, которая может изменить логику расчётов в долевом строительстве: привязка перевода средств с эскроу-счетов к фактической передаче квартиры покупателю. На первый взгляд, инициатива вы-глядит справедливой: застройщик получает оплату только тогда, когда жильё действительно передано новому владельцу. Однако при внимательном рассмотрении становится, очевидно, что реализация этой идеи требует детальной проработки, чтобы не навредить ни покупателям, ни девелоперам.
Согласно действующему законодательству, застройщик получает доступ к средствам на эскроу-счёте спустя 10 дней после ввода дома в эксплуатацию. Однако этот момент не всегда совпадает с передачей квартиры дольщику. Более того, в законе отсутствует обязательный срок, в течение которого ключи должны быть вручены покупателю после регистрации дома. Как следствие, дольщики нередко оказываются в ситуации двойной финансовой нагрузки: ипотека по новому жилью уже оформлена, застройщик получил деньги, но фактическое заселение невозможно, и аренду приходится продолжать оплачивать.
Предлагаемый механизм «заморозки» направлен на устранение этого перекоса. Перевод средств планируется осуществлять только по факту подписания акта приёма-передачи квартиры. Такая мера потенциально может усилить защиту покупателей, дисциплинировать застройщиков и сделать рынок более справедливым. Однако на практике возникают серьёзные вопросы.
Главный из них — технический. Сейчас ни Росреестр, ни другие органы не обладают инфраструктурой для эффективного контроля момента передачи квартиры. Чтобы ввести та-кую систему, потребуется цифровая синхронизация между всеми участниками сделки: девелопером, регистрирующим органом, банком и покупателем. Без этого возникает риск задержек даже в добросовестных сделках, что ударит по тем, кто соблюдает сроки.
Дополнительным осложнением служит действующий до конца 2025 года мораторий на взыскание неустойки с застройщиков. Это снижает мотивацию девелоперов оперативно передавать квартиры, особенно в сложных проектах. В результате даже при наличии введённого дома ключи могут задерживаться неделями, а иногда и дольше. Именно в таких случаях и возникает дисбаланс между формальной сдачей объекта и фактической доступностью жилья.
Эксперты подчёркивают, что в ряде случаев заморозка может оказаться не средством за-щиты, а источником новых рисков. Например, в крупных городах или курортных локациях — таких как Сочи — сделки часто происходят между участниками из разных регионов. Покупатели и продавцы, приезжающие на ограниченное время, рискуют оказаться в неудобной ситуации, если расчёт по сделке будет отложен на неопределённый срок.
Кроме того, остаются открытыми вопросы методологии: кто и по каким критериям будет определять, когда наступил момент фактической передачи жилья? Как избежать злоупотреблений или формального затягивания сроков, если интересы участников не совпадают?
В качестве альтернативы предложенной «заморозке» всё чаще рассматривается развитие цифровых решений — например, внедрение автоматизированной фиксации момента пере-дачи жилья, интеграция систем электронной регистрации с банками и эскроу-механизмами. Такие меры позволят добиться прозрачности и оперативности без вмешательства в нормальную деловую практику.
Инициатива Общественной палаты действительно поднимает важный вопрос — защиту дольщиков в момент перехода квартиры в собственность. Однако для её эффективного применения потребуется не только изменение закона, но и масштабная цифровизация процессов, точная регламентация сроков и условий, а главное — баланс между защитой интересов покупателей и сохранением предсказуемости для девелоперов. В противном случае благие намерения рискуют обернуться затяжными конфликтами, юридической неразберихой и снижением деловой активности на рынке новостроек.
