Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
В 2025 году на российском рынке вторичной недвижимости появилась новая тревожная категория мошенничества, которую СМИ называют «пенсионерскими схемами». Под этим термином понимаются сделки, где пожилые собственники продают жильё в условиях, когда покупатель не может убедиться в их полной дееспособности, наличии родственников или реальных планах на дальнейшее проживание. Несмотря на громкие заголовки, эксперт рынка Сочи Юлия Усачёва оценивает масштабы проблемы как ограниченные, однако отмечает: широкое обсуждение таких историй невольно стимулирует появление новых попыток воспользоваться уязвимостью пожилых продавцов.
По её наблюдениям, каждая подобная история, попадающая в СМИ, формирует двойной эффект. Покупатели начинают проявлять повышенную осторожность, а недобросовестные собственники — интерес к использованию подобных схем. Эпизоды мошенничества в отношении пожилых людей становятся заметнее, хотя в реальной практике крупных агентств они пока встречаются редко. Тем не менее, обсуждение каждого случая повышает риски повторения.
Особое внимание привлекает проблема невозможности заранее распознать угрозу. Ситуации, когда единственный пожилой продавец отказывается сообщать о родственниках, не раскрывает планов нового места проживания или избегает участия третьих лиц в переговорах, требуют внимательной проверки. На практике агенты стараются заранее уточнять, куда именно будет прописан человек после сделки, и просят подтверждать переезд в другую недвижимость, принадлежащую детям или родственникам. Продавцы старшего возраста, которые отказываются обсуждать эти детали, формируют дополнительный риск.
К числу типичных ошибок покупателей эксперт относит расчёты наличными через банковские ячейки, сокрытие полной стоимости в договоре, отказ от медицинского освидетельствования дееспособности собственника и стеснение требовать дополнительных документов. У многих возникает ощущение, что запрос лишней справки может обидеть пожилого продавца и испортить налаженный контакт. Однако в реальности только тщательная проверка документов и состояния собственника способна защитить покупателя от будущих претензий и судебных разбирательств.
Юлия Усачёва отмечает, что правильная структура сделки имеет решающее значение. Риск снижается, если процесс не превращается в «сделку одного дня». Оптимальной считается последовательность, когда после бронирования или задатка проходит не менее недели, оформляется предварительный договор, фиксируются расчёты в безналичной форме, проверяются долги, передаются документы об оплате коммунальных услуг и составляется опись имущества. Такой подход демонстрирует последовательность и осознанность действий обеих сторон, что впоследствии помогает доказать добросовестность покупателя.
Дополнительным способом проверки остаётся общение с соседями. Они могут подтвердить реальное положение дел: проживает ли продавец один, есть ли у него дети, какой образ жизни он ведёт. В спорных случаях соседи могут выступить свидетелями при подписании документов, если родственники отсутствуют или не желают участвовать в переговорах.
Один из ключевых вопросов — недостаточная глубина проверки со стороны государственных структур. При передаче документов в МФЦ ни один специалист не анализирует дееспособность продавца: сотрудники лишь принимают пакет бумаг. Эта модель создаёт предпосылки для потенциальных злоупотреблений, особенно в отношении одиноких людей старшего возраста. Эксперт считает, что в будущем государству придётся уделить этому вопросу больше внимания.
В общественной дискуссии обсуждается механизм так называемого «периода охлаждения» — заморозки денег покупателя на несколько недель после сделки. Эта мера направлена на защиту пожилых продавцов, но способна создать сложности для добросовестных собственников, которые продают квартиру по объективным причинам и нуждаются в быстрых расчётах. При отсутствии доступа к средствам они лишаются возможности срочно оплатить покупку другого жилья, переезд или погашение долгов. Ещё один вопрос: кто будет получать доход на период заморозки, если деньги хранятся на банковском счёте: сам продавец или финансовая организация.
При этом сама идея дополнительной проверки защищает одну из наиболее уязвимых групп рынка — людей старшего возраста. Многие из них переезжают ближе к детям, уменьшают площадь или продают жильё в связи с ухудшением здоровья. Для таких продавцов важны не только юридические гарантии, но и возможность быстро получить расчёт. Поэтому введение периода охлаждения требует аккуратной доработки, чтобы не ущемлять права тех, кто действует добросовестно.
Плавающая ипотека может обрушить спрос: рынок жилья рискует вернуться в состояние 2022 года
Несмотря на высокую эмоциональность подобных историй, эксперт подчёркивает, что подавляющее большинство сделок с участием пенсионеров проходит корректно и без нарушений. Проблему скорее формируют единичные случаи, получающие широкую медийную огласку. Однако именно они способны повлиять на настроение рынка: часть покупателей начинает избегать вторичного жилья и смещает интерес в сторону новостроек, где юридические риски ниже.
«Пенсионерские схемы» мошенничества пока не стали массовой угрозой, однако требуют внимательного отношения со стороны покупателей, агентств и государственных структур. Основная защита — прозрачность сделки, медленный и последовательный процесс оформления, присутствие родственников или свидетелей и отказ от наличных расчётов. Рынок вторичного жилья остаётся устойчивым, но рост подобных историй способен изменить поведение покупателей и усилить тенденцию перехода в сегмент новостроек, где уровень защиты выше.
