Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
Лето и начало осени 2025 года стали периодом резкого роста интереса к премиальным комплексам Красной Поляны. Эта тенденция выделяется даже на фоне общего оживления рынка курортной недвижимости. Покупательская активность в верхнем сегменте объясняется сочетанием высокого спроса и практически полного отсутствия качественного предложения. По оценке Юлии Усачёвой, доля действительно достойных объектов в Поляне остаётся минимальной, что усиливает конкуренцию за каждый новый лот.
К категории премиальных комплексов эксперт относит объекты, сочетающие локацию с устойчивой туристической привлекательностью, качественную архитектуру, развитую инфраструктуру и наличие отельного оператора, способного обеспечивать профессиональное управление. По этим параметрам Красная Поляна обладает уникальными характеристиками, однако количество новых проектов крайне ограничено. Большая часть спроса распределяется между несколькими гостиничными объектами апартаментного формата, поскольку сегмент премиальных вилл практически отсутствует.
Структурно Красная Поляна делится на три зоны, каждая из которых формирует свой уровень спроса. Первая — сама Поляна, где сосредоточено местное население, школы и непрерывная бытовая инфраструктура. Вторая — Эсто-Садок, представляющий собой насыщенный гостиничный кластер. Третья — Роза Хутор, наиболее перспективная с точки зрения устойчивой заполняемости и туристического потока. Именно в этой зоне размещена значительная часть востребованных предложений премиального уровня.
Ожидания покупателей заметно изменились. На первое место вышла развитая инфраструктура, затем — качество сервиса и продуманность самих комплексов. Архитектура воспринимается как дополнительное преимущество, но не как основной критерий выбора. Для тех, кто приобретает недвижимость под инвестиционные цели, ключевым параметром становится потенциал заполняемости. Для тех, кто рассматривает жильё как личную резиденцию, важным остаётся комфорт среды: доступность кафе, магазинов, прогулочных маршрутов, а также возможностью круглогодичного отдыха.
Отдельное внимание привлекает доходность. Красная Поляна демонстрирует показатели, которые остаются недостижимыми для Сочи и Адлера. В летнем сезоне ежедневная аренда в гостиничных комплексах достигает 70 тысяч рублей за номер, а в высокий зимний сезон — от 25 до 50 тысяч рублей. Такой диапазон формируется за счёт популярности горнолыжных курортов, развитой инфраструктуры и устойчивого туристического потока, который не зависит от сезонности моря. Именно поэтому эта локация обеспечивает высокую капитализацию объектов: при ограниченном предложении цена растёт быстрее, чем в других районах Большого Сочи.
Часть покупательского спроса сместилась в сторону приобретения недвижимости не только как инвестиции, но и как личной резиденции. Многие покупатели выбирают Красную Поляну для круглогодичного отдыха: летом — для горных маршрутов, зимой — для катания. Наличие моря в 40 минутах езды делает Поляну уникальным местом, где сочетаются два формата отдыха сразу.
Несмотря на активность рынка, риски выбора остаются значимыми. Ключевая ошибка покупателей связана с недооценкой роли управляющей компании. Доходность гостиничных комплексов целиком зависит от качества работы оператора, его возможностей в области продвижения, управления загрузкой и соблюдения стандартов сервиса. Малые объекты, не привязанные к сетевому оператору, часто сталкиваются с низкой заполняемостью, что напрямую снижает доход собственника, тогда как расходы на содержание в горном кластере остаются стабильными и высокими.
Потребности семей с детьми также формируют особый слой спроса. Покупатели всё чаще ищут апартаменты с полноценной кухней, увеличенными площадями и двумя спальнями. Однако рынок таких предложений крайне ограничен: большинство объектов представляют собой небольшие студийные форматы площадью около 30 кв. м. Для семей, которые приезжают на длительный отдых, такие решения оказываются недостаточными, и дефицит крупноформатных апартаментов становится ещё одним фактором устойчивого спроса.
Для инвесторов ключевым становится выбор локации в нижней части посёлка, где сосредоточены подъёмники, набережные, детские площадки, широкие прогулочные зоны и точки притяжения туристов. Именно здесь обеспечивается максимальная круглогодичная загрузка, что позволяет рассчитывать на стабильный доход. Локации, которые подходят для личного уединённого отдыха, могут быть менее эффективны для инвестиций, что делает необходимым чёткое разделение целей покупки.
Ипотека на 50 лет может снизить платёж до 27 тысяч и вызвать новый ценовой скачок на рынке Сочи
Премиальные комплексы Красной Поляны остаются одним из самых дефицитных сегментов рынка курортной недвижимости России. Высокий спрос, уникальная структура локации и ограниченное количество новых проектов создают устойчивый рост цен и повышенную конкуренцию за качественные объекты. Для инвестора ключевым становится выбор локации и управляющей компании, а для покупателей резиденций — комфорт среды и инфраструктура. В 2026 году интерес к Поляне, по оценке Юлии Усачёвой, будет только усиливаться, а предложение — оставаться ограниченным, что сохранит текущую динамику рынка.
