Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
К августу 2025 года вторичный рынок недвижимости в Сочи продемонстрировал разнонаправленную динамику. С одной стороны, цены в большинстве сегментов заметно снизились: по оценкам специалистов, падение составило от 15 до 30% по сравнению с уровнем прошлого года. С другой стороны, определённые категории объектов остаются в числе самых востребованных и уходят с рынка за считаные дни.
Ключевым драйвером интереса остаются компактные студии в новых домах. Такие квартиры часто предлагаются с готовым ремонтом и арендаторами, которые уже приносят стабильный доход. Для инвесторов это возможность приобрести актив с готовой доходностью, не тратя время и средства на доведение объекта до ликвидного состояния. Именно поэтому подобные предложения закрываются в кратчайшие сроки и практически не задерживаются в экспозиции.
Общая картина рынка во многом определяется поведением продавцов. Часть владельцев продолжает ориентироваться на ценовые уровни 2023–2024 годов и выставляет квартиры по завышенной стоимости. Такие объекты нередко простаивают месяцами без реального интереса со стороны покупателей. Эксперты отмечают, что это стратегическая ошибка: за время ожидания можно было выгоднее использовать капитал, чем удерживать квартиру в экспозиции по цене, не соответствующей реальной рыночной конъюнктуре.
Сбербанк упростил ипотеку: согласие супруга больше не нужно для 4 ключевых программ
Инвесторы сегодня формируют до 60% всех сделок на вторичке. Однако речь идёт не о краткосрочных спекулятивных операциях, а о долгосрочных стратегиях. Чаще всего схема выглядит так: покупатель берёт студию или небольшую квартиру, сдаёт её в аренду для получения пассивного дохода, а спустя два-три года рассчитывает на капитализацию объекта. Такой подход показывает, что рынок постепенно становится более зрелым: интерес к моментальной прибыли снижается, уступая место стратегическим решениям.
Одним из главных ограничителей остаются условия ипотечного кредитования. Высокие ставки фактически вытеснили с рынка до 90% ипотечных покупателей. На текущий момент около 80% сделок совершается исключительно за собственные средства. Лишь небольшая часть покупателей использует кредиты, и то преимущественно по льготным программам или при привлечении дополнительных механизмов финансирования. Несмотря на некоторое оживление в последние месяцы из-за снижения ставок, доступность ипотеки для широкого круга покупателей остаётся крайне низкой.
Разрыв в три раза: вторичка в Сочи и Геленджике дороже, чем в Темрюке и Приморско-Ахтарске
Локация также играет решающую роль. Наибольшим спросом пользуются квартиры в Сириусе и на Красной Поляне. Эти районы ранее оставались недооценёнными или ограниченными по предложению, однако сегодня постепенно выходят на рынок. Их привлекает сочетание удобной инфраструктуры, хорошей транспортной доступности и инвестиционного потенциала.
Эксперты прогнозируют, что осень станет активным периодом для вторички в Сочи. Октябрь и ноябрь традиционно считаются месяцами оживления рынка, и в 2025 году эта тенденция может проявиться ещё сильнее. По наиболее ликвидным объектам ожидается возможность умеренного роста цен, хотя в целом вторичный сегмент сохранит умеренно сдержанный характер.
Вторичный рынок Сочи в 2025 году оказался в условиях коррекции, но не утратил своей инвестиционной привлекательности. Цены снизились на 15–30%, что сделало часть объектов доступнее, а ликвидные студии с готовой арендной доходностью по-прежнему остаются дефицитом. Высокие ипотечные ставки ограничивают доступ к сделкам для широкого круга покупателей, но наличные инвестиции продолжают поддерживать активность. Осенью рынок получит дополнительный импульс, а успех продавцов будет зависеть от готовности адекватно оценивать свои объекты и учитывать новые правила игры.
