Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
К осени 2025 года вторичный рынок недвижимости Сочи демонстрирует устойчивую коррекцию цен при сохранении долгосрочного роста относительно докризисных лет. Средняя стоимость квадратного метра составляет 298,4 тыс. рублей, что на 5% ниже уровня прошлого года. При этом в сравнении с 2019 годом жильё на курорте подорожало в 2,5 раза, что подчёркивает структурное укрепление рынка даже на фоне краткосрочного охлаждения.
По данным «Городского Риэлтерского Центра» Сочи, с сентября 2024 по сентябрь 2025 года средняя цена снизилась на 16 тыс. рублей — с 314,4 до 298,4 тыс. рублей за квадратный метр. С начала года также фиксируется отрицательная динамика: если в январе 2025-го метр стоил 317,8 тыс. рублей, то к сентябрю показатель упал на 6,1%. Пиковое значение отмечалось в апреле — 322,9 тыс. рублей, после чего рынок вошёл в фазу постепенного снижения.
Несмотря на снижение номинальных цен, общая стоимость вторичного жилья в Сочи остаётся одной из самых высоких в стране. По сравнению с 2019 годом, когда квадратный метр стоил 117,8 тыс. рублей, рост составил более чем 150%. Такая динамика объясняется сочетанием ограниченного земельного ресурса, притока покупателей из регионов и устойчивым спросом на курортную недвижимость даже в периоды экономической неопределенности.
Красная Поляна удерживает лидерство: загрузка апартаментов 80% и стабильный спрос круглый год
Во втором полугодии 2025 года заметно сократилось количество предложений на вторичном рынке. На первый взгляд может показаться, что объекты массово распроданы, однако реальная причина — очистка площадок от неактуальных и фейковых объявлений. В 2023–2024 годах они создавали иллюзию большого выбора, но не приводили к сделкам. Сейчас рынок стал более «живым»: в базе остались реальные предложения с прозрачной ценой и понятным статусом.
Часть объектов действительно продана, однако значительное количество домов и квартир временно снято с продажи из-за нежелания собственников делать большие скидки. Наиболее заметные уступки фиксируются в верхнем ценовом сегменте. Если объект выставлен за 45 млн. рублей, реальная сделка чаще всего происходит в диапазоне 35–37 млн. Это отражает готовность покупателей вести переговоры и отстаивать свою позицию, тогда как продавцы нередко предпочитают выжидать.
В Сочи стало вдвое меньше квартир на вторичке: рынок теряет по 740 объектов в месяц
При этом заявления о росте цен на 20–30% не находят подтверждения в реальной статистике. По данным агентства, сделки чаще проходят со снижением относительно первоначальной стоимости. Коррекция особенно заметна в сегменте дорогих квартир и домов — именно там скидки достигают максимальных значений.
Основной покупательский поток формируют жители Москвы и крупных регионов — Кемерово, Красноярска, Ижевска, Екатеринбурга. Эти клиенты выбирают готовые объекты с ремонтом и качественной локацией, где можно сразу жить или сдавать жильё в аренду. Им важна прозрачная цена, юридическая чистота и возможность без рисков вложить средства в ликвидный актив.
Разрыв в три раза: вторичка в Сочи и Геленджике дороже, чем в Темрюке и Приморско-Ахтарске
Активность на вторичном рынке остаётся умеренной. После пиков 2021–2023 годов, когда спрос во многом подогревался инвестиционными ожиданиями, 2025 год стал периодом переоценки. Покупатели стали осторожнее, а решение о покупке принимается дольше. Многие ждут снижения ставок по ипотеке, чтобы вернуться на рынок с новыми возможностями.
Рынок вторичной недвижимости Сочи в 2025 году прошёл через этап охлаждения. Средняя цена снизилась на 5%, но остаётся в 2,5 раза выше, чем пять лет назад. Общее число предложений сократилось почти вдвое, при этом рынок стал чище и прозрачнее. Спрос остаётся стабильным, особенно на ликвидные объекты с ремонтом и хорошей локацией. В ближайшие месяцы ожидается умеренная стабилизация цен и постепенное оживление сделок на фоне смягчения кредитных условий.
