Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
В 2025 году рынок недвижимости Сочи продолжает развиваться под влиянием разнонаправленных факторов: от дефицита предложения и туристического спроса до скачков ключевой ставки и растущей доли инвесторов. При этом у покупателей, особенно приезжих, всё чаще возникает вопрос — как определить реальную стоимость квартиры, а не переплатить за фасад, маркетинг и сезонный ажиотаж?
Анализ показателей рынка показывает, что самый первый и наглядный ориентир — это разрыв между ценами на первичное и вторичное жильё. В начале 2025 года он достигал почти 40–50%: студии на вторичке стоили около 9 млн. рублей, тогда как аналогичные новостройки продавались в среднем по 12 млн ₽ . В случае с однокомнатными квартирами разброс также был значительным — от 300 до 460 тысяч ₽/м². Это значит, что оценку стоимости всегда стоит начинать с анализа формата сделки: новостройка или готовое жильё.
С 1 сентября штрафы по кредитам умерших отменят: наследникам дадут полгода на решение
Несмотря на это расхождение, динамика цен в обоих сегментах остаётся стабильной. На первичном рынке ожидается умеренный рост на уровне 3–5% в год. В премиальных новостройках — до 4–8%, что соответствует трендам по городам Юга России. Во вторичном секторе, особенно в ликвидных локациях (центр, вид на море, наличие ремонта), наблюдается уверенное увеличение цен на 3–7% во втором полугодии 2025 года. Это объясняется не только высоким спросом, но и сокращающимся предложением качественного фонда.
После отмены льготной ипотеки спрос на новостройки в Сочи упал, а вторичка подорожала на 16%
Дополнительное давление на рынок оказывает дефицит новостроек: объём первичного предложения в Сочи снизился на 16-20% в. Средняя цена при этом достигла 500-550 тыс. ₽/м², что значительно выше, чем в прошлом году. В условиях ограниченного выбора многие покупатели ориентируются на быстрые сделки, особенно если речь идёт о квартирах с готовой отделкой.
Один из ключевых факторов, влияющих на формирование цены, — инвестиционная привлекательность объектов. Доходность краткосрочной аренды в Сочи может достигать 40% годовых, особенно в сегменте апартаментов с ремонтом, расположенных в пешей доступности от морской линии или туристических центров. Это приводит к росту спроса со стороны инвесторов и, как следствие, к повышению цен в ряде районов города.
Однако стоит учитывать риски сезонности. Зимой 2025 года на фоне высокой ключевой ставки (21%) спрос на жильё снизился почти на 30%. К весне он восстановился, но с началом туристического сезона традиционно наблюдается краткосрочный перегрев — цены растут, а продавцы отказываются от скидок. Именно поэтому оптимальное время для покупки — декабрь и январь: в этот период застройщики охотнее предлагают акции, в том числе со скидками до 15–20%.
Чтобы объективно определить рыночную стоимость квартиры, эксперты советуют учитывать несколько параметров. Во-первых, тип объекта: первичка или вторичка, где возможен значительный ценовой разрыв. Во-вторых, локацию: чем ближе к морю и инфраструктуре, тем выше будет ставка. В-третьих, уровень отделки — готовые к заселению квартиры стоят заметно дороже, но и продаются быстрее. В-четвёртых, сезон покупки: зимой можно найти реальную скидку, летом — чаще переплата. В-пятых, ставка по ипотеке: высокая ставка напрямую снижает реальную покупательскую способность. И, наконец, цель покупки: для сдачи в аренду приоритет — ликвидность и доходность, для жизни — комфорт и транспорт.
Резюмируя, можно сказать, что реальная стоимость жилья в Сочи определяется не столько ценой за квадратный метр, сколько сочетанием факторов: тип рынка, локация, состояние объекта, сезон и цели покупателя. В условиях активного, но не перегретого рынка важно сохранять рациональный подход: анализировать статистику, сверять предложения по нескольким площадкам и учитывать скрытые расходы. Такой подход позволит избежать переоценённых объектов и выбрать по-настоящему выгодную и устойчивую по стоимости квартиру.
