Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
По итогам июня 2025 года рынок новостроек Сочи продемонстрировал заметное сокращение предложения, при этом сильнее всего пострадал сегмент малогабаритных квартир. Согласно данным агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи, за полгода общий объём экспозиции уменьшился на 27,4%. Если в январе на рынке предлагалось около 8,1 тыс. квартир и апартаментов, то к июню в продаже оставалось 5873 объекта.
Наибольшая концентрация предложения по-прежнему фиксировалась в сегменте квартир и апартаментов площадью до 50 кв. м. Доля таких лотов составила 66,1%, или 3881 объект. Однако именно этот сегмент сократился наиболее ощутимо: за шесть месяцев с рынка ушло почти 1,5 тыс. таких квартир, что соответствует снижению на 27,3%. Причиной стала их высокая ликвидность: малометражные форматы остаются наиболее востребованными у покупателей, ориентированных как на личное проживание, так и на инвестиции в аренду.
В том числе сокращение затронуло ультракомпактные форматы до 25 кв. м. В июне таких объектов в экспозиции насчитывалось 684 единицы, что соответствовало 12% от общего объёма предложения. За полгода число подобных квартир уменьшилось на 5,4%. Учитывая, что такие лоты быстро вымываются из-за привлекательной стоимости входа и спроса со стороны инвесторов, текущий объём считается крайне ограниченным.
Геленджик обогнал Сочи: где жильё на побережье подорожало сильнее всего за полгода
Объекты площадью от 70 до 100 кв. м. в июне составили 14,7% от всего рынка, или 863 квартиры и апартамента. За полгода количество таких предложений сократилось на 12,4% — с 985 до 863. Эти лоты по-прежнему востребованы среди семейных покупателей, однако из-за роста цен и сокращения доступного финансирования динамика продаж в этом сегменте замедлилась.
Интересно, что в сегментах крупных и премиальных форматов — площадью от 100 и от 200 кв. м. — наблюдался обратный тренд. На фоне общего сокращения предложения количество лотов таких площадей увеличилось. Совокупно в июне в продаже находилось 246 квартир площадью свыше 100 кв. м., что свидетельствовало о готовности застройщиков предлагать более дорогие объекты в условиях снижения доступности массовых форматов.
Минус 47% за полгода: предложение на вторичном рынке Сочи рухнуло почти вдвое
Эксперты агентства объясняли это смещением девелоперской стратегии: при ограничениях по плотности застройки и росте себестоимости компании выбирали курс на более маржинальные крупногабаритные квартиры. Кроме того, снижение числа компактных лотов создавало эффект дефицита в нижнем ценовом сегменте, а более крупные объекты оставались в рынке с более низкой динамикой поглощения.
Итог анализа показал, что в структуре предложения по площадям в Сочи продолжал доминировать сегмент до 50 кв. м., но именно он сокращался быстрее всего. Лоты до 25 кв. м. фактически становились штучным товаром, а в среднем сегменте (70–100 кв. м.) наблюдалось стабильное, но умеренное снижение. При этом крупные квартиры демонстрировали рост доли в структуре экспозиции.
5% для тех, кто лечит и учит: в России готовят льготную ипотеку для 2 млн специалистов
В условиях ограниченного ввода новых проектов, активного вымывания ликвидных форматов и корректировки продуктовых стратегий застройщиков, малогабаритные квартиры будут продолжать уходить с рынка в первую очередь. Это создаёт предпосылки для дальнейшего роста цен в сегменте до 50 кв. м. и усиливает конкуренцию за компактные предложения уже на стадии котлована.
