Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
После двух лет доминирования новостроек интерес покупателей в Сочи постепенно смещается к готовому жилью. На вторичный рынок возвращаются клиенты, которым важно не просто инвестировать в квадратные метры, а сразу пользоваться приобретённой недвижимостью — жить, сдавать в аренду или приезжать на отдых. Эксперт отмечает: «вторичка» снова становится драйвером сделок, а доля таких покупок к концу 2025 года может сравняться с объёмом продаж первичных объектов.
Одной из ключевых причин роста интереса к вторичному рынку остаётся локация. Большинство новых проектов в Сочи строится на удалении от центра и моря, тогда как готовые квартиры находятся в обжитых районах с понятной инфраструктурой — магазинами, школами, транспортом и благоустроенными дворами. Для многих покупателей это становится решающим фактором. Люди предпочитают не ждать три-четыре года, пока новостройка превратится в полноценный жилой комплекс, а выбирать дом, где всё уже работает и можно заселиться сразу.
Вторичный рынок востребован и среди тех, кто принимает решение о переезде на постоянное место жительства. Переезд в Сочи нередко связан с изменением работы или семейными обстоятельствами, и покупатели не готовы жить «в ожидании стройки». Готовая квартира позволяет быстро адаптироваться, выбрать школу, транспорт и комфортную среду. Кроме того, вторичное жильё даёт ощущение уверенности: объект можно осмотреть, оценить его состояние, проверить соседей и качество дома.
До 80% сделок в Сочи проходят дистанционно: рынок жилья окончательно перешёл в онлайн
Для инвесторов «вторичка» также остаётся надёжным инструментом. Квартиры с ремонтом и арендаторами позволяют получать доход с первого дня после покупки, в то время как новостройки окупаются только после ввода в эксплуатацию и отделки. Многие инвесторы предпочитают минимизировать риски и покупать ликвидные объекты в готовых домах, особенно в центральных районах и у моря, где спрос на посуточную аренду стабильно высокий.
По оценке Юлии Усачёвой, ещё одна причина перетока покупателей — усталость от ожиданий. Покупатели всё меньше готовы верить в рендеры и визуализации. Большинство новых проектов рекламируются с акцентом на будущую инфраструктуру, но её реализация растягивается на годы. Для Сочи, где строительство часто ведётся поэтапно, это особенно заметно: первая очередь сдаётся быстро, а благоустройство и сервисы появляются только после завершения всего комплекса. В итоге покупатель первой очереди может несколько лет жить без заявленных удобств.
Цены пойдут вверх: в Сочи назвали три причины подорожания недвижимости в 2025–2026 годах
Эксперт отмечает, что разочарование в новостройках не является массовым, но случаи несоответствия ожиданий реальности всё же встречаются. Где-то качество отделки оказывается ниже обещанного, где-то застройщик переносит сроки сдачи или ограничивает доступ к инфраструктуре до завершения всех корпусов. Такие факторы повышают осторожность покупателей, особенно семей с детьми и тех, кто приобретает жильё для собственного проживания.
Отдельную группу составляют клиенты, которые не готовы покупать «на расстоянии». Для них важно «пощупать» квартиру: пройтись по двору, оценить вид из окна, проверить транспортную доступность и парковку. Эти покупатели готовы заплатить дороже, но за реальный, а не виртуальный объект. Именно они сегодня формируют основной спрос на готовое жильё.
Интересно, что рост вторичного сегмента не означает снижения интереса к новостройкам. По мнению эксперта, рынок в 2026 году окончательно разделится на два равнозначных направления. Первичка сохранит позиции среди инвесторов, планирующих покупку «на вырост» — для детей, для перепродажи или для будущего пассивного дохода. Вторичка же станет выбором тех, кто хочет результат здесь и сейчас — жить, отдыхать или сдавать жильё.
Юлия Усачёва отмечает, что многие клиенты комбинируют стратегии. Они заходят в новостройки на ранней стадии для долгосрочных инвестиций, но при этом покупают готовое жильё для текущих целей — например, для семьи или арендаторов. Это показывает зрелость сочинского рынка: покупатели стали грамотнее, осторожнее и чаще рассматривают недвижимость не как эмоцию, а как инструмент.
Чтобы купить квартиру в Сочи в 2025 году, семья должна зарабатывать от 200 тысяч рублей в месяц
Возвращение интереса к вторичной недвижимости — закономерный процесс. Сочинский рынок постепенно сбалансировался: новостройки заняли нишу инвестиционного продукта, а готовое жильё — сегмент реального спроса. В 2025–2026 годах вторичка укрепит свои позиции за счёт лучших локаций, готовой инфраструктуры и понятных условий покупки. Для многих клиентов именно этот формат становится оптимальным способом войти в рынок без ожиданий и рисков.
