Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
Рынок недвижимости Сочи переживает период затишья, который продлится недолго. По оценке эксперта, уже к 2026 году город вернётся к росту цен, а дефицит новых жилых проектов и снижение ключевой ставки станут главными драйверами этого процесса.
За последние два года рынок фактически застыл. Большая часть потенциальных покупателей, не имея возможности оформить ипотеку по рыночной ставке, ушла в аренду. Люди не отказываются от планов покупки, но временно занимают выжидательную позицию, размещая первоначальные взносы на депозитах и ожидая снижения ставок. Многие семьи, которые ранее воспользовались льготными программами, сегодня готовы к повторной покупке, однако таких условий больше нет — а новые субсидированные программы охватывают ограниченное число заёмщиков.
Юлия Усачёва отмечает, что именно фактор ставки стал главным тормозом рынка. Большинство покупателей не готовы платить по текущим условиям, а интерес к рассрочкам и субсидированным ипотекам резко вырос. Всё чаще клиенты выбирают проекты, где можно внести небольшой первоначальный взнос и зафиксировать цену, а затем перейти в ипотеку после смягчения условий кредитования. Такой подход уже стал массовой стратегией на рынке новостроек Сочи.
Главным дефицитом 2025 года стали жилые комплексы. Почти все новые проекты, выходящие на рынок, — это гостиничные или апартаментные форматы, ориентированные на инвесторов. В таких объектах покупатели могут рассчитывать на пассивный доход и управление через отельную компанию, но не на полноценное проживание. Полноценных жилых домов в стадии строительства практически нет, что формирует будущий дисбаланс между спросом и предложением. По мнению эксперта, это приведёт к росту цен в сегменте именно жилых квартир.
Дефицит ощущается уже сейчас. Новые жилые старты в Сочи можно пересчитать по пальцам, тогда как спрос на жильё сохраняется стабильно высоким. Особенно востребованы проекты с понятными параметрами: ровные участки, наличие центральных коммуникаций, транспортная доступность и благоустроенные дворы. Такие объекты будут дорожать первыми.
Чтобы купить квартиру в Сочи в 2025 году, семья должна зарабатывать от 200 тысяч рублей в месяц
Рост цен в ближайшие месяцы ожидается, прежде всего, в сегменте строящихся объектов, реализуемых по 214-ФЗ. Они традиционно воспринимаются как наиболее надёжные и безопасные для покупателей. По оценке эксперта, даже незначительное снижение ключевой ставки — до 14% — способно оживить спрос и подтолкнуть цены вверх. Дальнейшее снижение приведёт к возвращению массового покупателя и новому витку роста.
На вторичном рынке ситуация иная. Старые квартиры в отдалённых районах демонстрируют слабую динамику: покупатели ориентируются на новые форматы с ремонтом и благоустройством. Вероятнее всего, именно вторичка останется в зоне ценовой стагнации, тогда как ликвидные новостройки продолжат дорожать.
