Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
Квартира понравилась, цена устраивает, документы есть. Но на просмотре покупатель узнает: собственник находится за границей, а продажей занимается представитель по нотариальной доверенности.
Стоит ли сразу отказываться от такого объекта?
Нет. Продажа недвижимости по доверенности является законным и достаточно распространенным механизмом. Однако подобная сделка требует более глубокой проверки, чем стандартная покупка непосредственно у собственника.
Почему наличие нотариальной доверенности еще не означает полной безопасности и что необходимо выяснить до передачи денег, объясняет эксперт рынка недвижимости Сочи Юлия Усачева.
Продажа по доверенности — не признак проблемного объекта
Для начала важно убрать распространенное заблуждение.
Если собственник продает квартиру через представителя, это совершенно не обязательно означает, что с недвижимостью что-то не так.
Причины могут быть самыми обычными.
Человек постоянно проживает в другом городе или стране, находится в длительной командировке, не может лично заниматься продажей либо просто передал организационные вопросы доверенному лицу.
Для Сочи такие ситуации особенно актуальны, поскольку многие собственники курортной недвижимости живут в других регионах.
Поэтому сам факт наличия доверенности — не повод автоматически отказываться от покупки.
Но это повод проводить расширенную проверку.
Нотариальная доверенность не заменяет юридическую проверку
Одна из распространенных ошибок покупателей — считать, что наличие нотариальной доверенности автоматически подтверждает безопасность всей сделки.
Это не так.
Доверенность прежде всего определяет полномочия представителя.
Перед сделкой необходимо установить, действует ли документ, не отменен ли он и действительно ли представитель имеет право совершать именно те действия, которые предполагает конкретная сделка.
Например, отдельно оцениваются полномочия на подписание договора и действия, связанные с расчетами.
«Нотариальная доверенность — важный документ, но нельзя воспринимать ее как сертификат юридической чистоты всей сделки. Проверять необходимо гораздо больше обстоятельств», — отмечает Юлия Усачева.
Главный вопрос — действительно ли собственник хочет продать квартиру?
При обычной продаже покупатель непосредственно общается с собственником.
При сделке по доверенности между ними появляется представитель.
Поэтому одна из задач профессиональной проверки — убедиться, что действия представителя соответствуют реальной воле собственника.
Особенно внимательно следует относиться к ситуациям, когда доверенность была выдана давно или собственник находится за пределами России.
Специалисту важно понимать обстоятельства выдачи документа и убедиться, что собственник действительно намерен совершить сделку на согласованных условиях.
Продавцы готовы уступать миллионы: что происходит с большими квартирами в Сочи в августе 2026 года
Если собственник за границей — это проблема?
Само по себе нахождение за пределами России не создает проблемы.
Собственник может отдыхать, работать, учиться или постоянно проживать в другой стране и при соблюдении установленных требований распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью.
Но в 2026 году при подготовке некоторых подобных сделок особенно важно оценивать наличие возможных персональных ограничений.
Законодательство предусматривает специальные ограничительные меры для отдельных категорий граждан, находящихся за пределами Российской Федерации, при наличии предусмотренных законом оснований.
Поэтому профессиональная проверка должна отвечать не на вопрос «находится ли собственник за границей?», а на другой:
«Существуют ли в отношении этого конкретного собственника юридические обстоятельства, которые могут помешать сделке или ее регистрации?»
Это принципиальная разница.
Какие вопросы необходимо задать до покупки?
Представим, что продается квартира в Сочи стоимостью 30 млн рублей.
Собственник живет за границей. На сделку выходит представитель с нотариальной доверенностью.
На первый взгляд все выглядит нормально.
Но до передачи денег профессиональный специалист должен выяснить:
— актуальна ли доверенность;
— не была ли она отменена;
— какие полномочия получил представитель;
— вправе ли он подписывать конкретный договор;
— кто и каким образом будет получать деньги;
— подтверждает ли собственник свое намерение продать недвижимость;
— нет ли ограничений, способных повлиять на регистрацию;
— нет ли других юридических рисков непосредственно по объекту.
Только после этого можно оценивать безопасность всей конструкции сделки.
Особенно внимательно нужно относиться к расчетам
Отдельный вопрос при покупке недвижимости по доверенности — деньги.
Покупателю необходимо четко понимать, кому перечисляется стоимость квартиры, на каком основании, когда продавец получает доступ к деньгам и что произойдет, если переход права собственности не будет зарегистрирован.
Условия расчетов должны быть связаны с результатом регистрации и защищать интересы покупателя.
«В дорогой сделке нельзя оставлять финансовую часть на уровне устных договоренностей. Покупатель должен заранее понимать, при каких условиях продавец получает деньги и что произойдет, если регистрация не состоится», — говорит Юлия Усачева.
Почему профессиональная проверка особенно важна при доверенности?
Сделки с недвижимостью редко бывают абсолютно одинаковыми.
Одна доверенность может быть выдана недавно близкому родственнику и иметь четко определенные полномочия. Другая — существовать длительное время и предусматривать очень широкий перечень действий.
Поэтому невозможно оценивать безопасность только по одному признаку.
Необходимо рассматривать всю совокупность обстоятельств: недвижимость, историю права, собственника, представителя, доверенность, условия договора и схему расчетов.
Именно в этом заключается ценность профессионального сопровождения.
«Задача специалиста — не запретить клиенту покупать квартиру по доверенности. Наша задача — понять, какие риски есть именно в этой сделке и можно ли их исключить до передачи денег», — резюмирует Юлия Усачева.
Квартира, которую продают по доверенности, не обязательно является проблемным объектом.
Такие сделки регулярно проходят совершенно законно и успешно.
Но покупателю необходимо понимать: наличие нотариальной доверенности — это начало проверки, а не ее завершение.
Необходимо изучить сам объект, собственника, представителя, действительность и содержание доверенности, возможные ограничения и порядок расчетов.
Особенно тщательно стоит проверять сделки, когда собственник находится за границей и не присутствует лично.
Покупателю не обязательно самостоятельно разбираться во всех юридических тонкостях. Но рядом должен быть профессионал, который знает, какие вопросы задать и какие документы проверить до того, как клиент передаст миллионы рублей.
