Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
Ипотечный рынок России оказался в положении, которое можно охарактеризовать как зависание между прошлым и будущим. Об этом заявил президент Сбербанка Герман Греф в рамках Восточного экономического форума в августе 2025 года. Его выступление стало системной попыткой оценить не текущую статистику, а глубинные процессы, тормозящие рынок. И выводы, которые он озвучил, оказались неутешительными: рынок не стабилизируется быстро, и период перезапуска займёт не менее года — при самом благоприятном сценарии.
Ключевым симптомом проблемы Греф назвал полную зависимость ипотечного спроса от государственных программ. Эта зависимость сложилась не вчера: в 2023–2024 годах льготные ставки обеспечивали до 80% всех новых сделок. Как только программы начали сворачиваться, стало ясно — без субсидирования со стороны государства рынок не движется. Среднестатистическая семья при текущих ценах и рыночной ставке 15–17% не может позволить себе ипотеку: ежемесячный платёж по средней квартире в 12,5 млн рублей превышает 150 тысяч. А это выше реальных возможностей подавляющего большинства потенциальных покупателей.
Такая ситуация приводит к эффекту зыбкой активности: сделки совершаются, но не на основе реального платежеспособного спроса, а за счёт внешнего вливания денег через субсидии. Это касается не только покупателей, но и застройщиков, привыкших к выручке, обеспеченной за счёт дешёвых кредитов.
10% сделок срываются: в Сочи продавцы вторички упускают покупателей из-за завышенных ожиданий
По мнению главы крупнейшего банка страны, стабилизация невозможна без снижения ипотечных ставок до уровня около 12%. Однако этот показатель не может быть достигнут одномоментно. В первую очередь он зависит от политики Банка России, который продолжает удерживать высокую ключевую ставку в ответ на инфляционные угрозы. Снижение возможно только в случае, если инфляция устойчиво закрепится у целевой отметки в 4%. А это задача не одного квартала. Реалистичный срок, по словам Грефа, — не менее 12 месяцев.
Даже при достижении ставки в 12% рынок вряд ли станет доступнее. Проблема теперь не только в процентах, но и в цене самих квартир. Застройщики не торопятся снижать прайсы, даже на фоне падающего числа сделок. Рынок оказался в фазе ожидания: девелоперы держатся за выручку, покупатели — за сбережения. Обе стороны выжидают, не делая резких движений. Это тормозит не только продажи, но и запуск новых проектов.
Цены на недвижимость в Сочи: роста не будет выше 5% до конца 2025 года
Данные за 2024 год показывают стагнацию: объёмы сделок падают, а цены на квадратный метр либо стоят на месте, либо демонстрируют умеренный рост. На практике это означает, что даже при снижении ставок ежемесячный платёж для семьи остаётся высоким. Выход возможен либо за счёт реального роста доходов населения, либо за счёт пересмотра ценовой политики девелоперов. Ни то ни другое не произойдёт быстро.
Греф призвал к формированию устойчивых механизмов вместо разовых антикризисных мер. Среди предложений — синхронизация политики ЦБ и ипотечных программ, развитие сектора строительства доступного жилья и поддержка альтернативных форматов покупки недвижимости, включая аренду с последующим выкупом. Только переход к системному управлению вместо реагирования на отдельные кризисы позволит рынку обрести устойчивость.
Загородный рынок Сочи в 2025 году: спрос сохранился, но покупательская способность упала на 50%
Проанализировать высказывания главы Сбера важно хотя бы потому, что они отражают реальное состояние системы, в которой сегодня работают как застройщики, так и покупатели. Ситуация на ипотечном рынке — это не технический сбой, а результат накопленных противоречий. Решить их можно только в случае совместных усилий государства, банков и строительной отрасли. Ожидания чудесного возвращения спроса, как в 2020–2021 годах, уже не актуальны.
Скорее всего, ближайшие 12–18 месяцев пройдут под знаком постепенной, местами болезненной корректировки. Это коснётся и цен, и форматов, и требований к заёмщикам. Новый этап в развитии ипотеки потребует большей гибкости, прозрачности и реалистичных ожиданий от всех участников рынка.
