Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
Когда говорят о рынке недвижимости, обычно вспоминают ипотеку, ставки банков и программы господдержки. В Сочи ситуация давно выглядит иначе. Здесь главным фактором покупки всё чаще становятся не кредитные возможности, а наличие свободных средств.
По оценкам участников рынка, около 90% сделок на курорте проходят без классической ипотеки. В эту статистику часто попадают и рассрочки от застройщиков, однако суть не меняется: решение принимает покупатель, который располагает собственным капиталом и способен быстро закрыть сделку. Для продавца такой клиент заметно привлекательнее человека, которому ещё предстоит пройти банковское одобрение и собрать пакет документов.
При этом Сочи уже сложно назвать локальным рынком. Более 90% покупателей приезжают из других регионов страны. Местные жители участвуют в спросе гораздо реже, чем принято считать. Фактически рынок живёт за счёт людей, которые рассматривают курорт как площадку для вложения денег, будущего переезда или сохранения капитала.
Особенно активны покупатели из Москвы, Санкт-Петербурга, Сибири, Урала и Дальнего Востока. В дорогих проектах именно такие клиенты формируют значительную часть спроса. Краснодарский край на этом фоне выглядит достаточно скромно. Грубо говоря, квартира в Сочи давно конкурирует не с соседними городами Кубани, а с банковскими вкладами, коммерческой недвижимостью и другими инвестиционными инструментами по всей стране.
Почти 60% покупателей приходят на рынок не за квартирой у моря в романтическом смысле этого слова. Их интересует сохранность средств. Ещё около 40% рассматривают покупку для жизни или отдыха семьи. Поэтому решения принимаются довольно прагматично. Вид на море остаётся приятным бонусом, но сам по себе уже редко способен убедить человека вложить десятки миллионов рублей.
Из-за этого меняются и критерии выбора. Несколько лет назад многие покупатели были готовы закрывать глаза на спорные документы ради удачной локации. Сейчас ситуация другая. Повышенное внимание уделяется юридической чистоте объекта, инфраструктуре района, качеству строительства и понятной схеме дальнейшей эксплуатации. Для части аудитории отдельным преимуществом становится наличие медицинских учреждений поблизости. Особенно это заметно среди покупателей старшего возраста.
Есть ещё один фактор, который сильно влияет на рынок. Порог входа за последние годы вырос настолько, что случайных покупателей становится всё меньше. Если раньше многие могли рассчитывать на относительно доступные варианты, то сейчас минимальный бюджет покупки приближается к 10 млн рублей. Средняя сделка на первичном рынке уже находится около отметки 20 млн рублей. Дешёвые предложения постепенно уходят с рынка или становятся редкостью.
В такой ситуации именно покупатель с наличными деньгами получает дополнительные возможности для переговоров. Когда число потенциальных клиентов ограничено, продавцам приходится конкурировать за внимание реальных покупателей. Всё чаще обсуждаются скидки, индивидуальные условия оплаты, дополнительные бонусы и специальные предложения. Рынок словно перевернулся: ещё несколько лет назад условия чаще диктовал продавец, теперь инициатива всё чаще находится на другой стороне стола переговоров.
По этой причине в Сочи сегодня выигрывает не тот, кто просто хочет приобрести недвижимость, а тот, кто готов быстро принять решение и подтвердить его деньгами. Именно такие клиенты формируют спрос, влияют на ценообразование и определяют, какие проекты будут востребованы завтра.
Если несколько лет назад наличие свободных денег давало преимущество, то сейчас это уже полноценный инструмент переговоров. Чем выше средний чек сделки и чем осторожнее становится спрос, тем больше возможностей появляется у тех, кто приходит на рынок без зависимости от кредитов и банковских решений.
