Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
Среди покупателей из других регионов до сих пор распространено представление, что квартира в Сочи работает примерно как банковский вклад. Достаточно приобрести объект у моря, передать его в управление и получать стабильный доход. Несколько лет назад такая схема действительно казалась реалистичной. Но рынок изменился.
Сейчас курортная недвижимость всё больше напоминает полноценный бизнес. Причём бизнес достаточно требовательный. Здесь недостаточно просто владеть квадратными метрами. Необходимо следить за загрузкой, контролировать стоимость размещения, анализировать конкурентов, обновлять информацию на площадках бронирования и поддерживать объект в хорошем состоянии. Если этого не делать, доход начинает снижаться гораздо быстрее, чем ожидают собственники.
Многие сложности становятся неприятным сюрпризом уже после покупки. На этапе выбора квартиры внимание обычно сосредоточено на локации, виде из окна и прогнозируемой доходности. Расходы остаются где-то на втором плане.
А потом появляется необходимость регулярно делать косметический ремонт, менять технику, оплачивать уборку, коммунальные услуги, комиссии сервисов бронирования и работу управляющих компаний. Каждая статья затрат по отдельности выглядит вполне терпимо. Но вместе они заметно влияют на финансовый результат.
Есть ещё одна особенность сочинского рынка, о которой редко говорят в рекламных материалах. Курортная квартира не работает одинаково хорошо круглый год.
Высокий сезон действительно способен приносить серьёзную выручку. Именно эти цифры чаще всего фигурируют в презентациях для инвесторов. Однако за активным летом приходит межсезонье. И здесь картина может выглядеть совсем иначе. В отдельные месяцы загрузка снижается, а собственникам приходится корректировать цены, чтобы сохранить поток гостей.
Именно недооценка межсезонья часто становится причиной разочарования. Человек рассчитывает на одинаковый доход каждый месяц, а сталкивается с выраженными колебаниями в течение года. Грубо говоря, рынок работает по курортным правилам, а ожидания формируются по правилам городской аренды.
Отдельный вопрос касается качества управления. Многие уверены, что после подписания договора с управляющей компанией можно полностью забыть о своей недвижимости. На практике такая модель работает далеко не всегда.
Эффективность управляющих компаний заметно различается. Одни активно занимаются продвижением объекта, работают с отзывами, анализируют цены конкурентов и оперативно реагируют на изменения спроса. Другие ограничиваются базовым набором услуг. Для собственника разница может оказаться весьма ощутимой.
Иногда две одинаковые квартиры в одном доме показывают совершенно разные финансовые результаты. Разница достигает десятков процентов. Причём причина часто заключается не в самой недвижимости, а в качестве управления.
Рынок стал значительно более конкурентным. Появляются новые проекты, растёт предложение сервисных апартаментов, гости становятся требовательнее к качеству жилья и уровню сервиса. Если раньше удачная локация могла компенсировать многие недостатки, то теперь этого всё чаще недостаточно.
По этой причине сочинская недвижимость постепенно меняет свой статус. Она остаётся привлекательным инструментом для сохранения капитала и получения дохода, но всё меньше подходит людям, которые рассчитывают на полностью пассивный формат владения.
Пожалуй, самое заметное изменение последних лет связано именно с этим. На рынок приходит всё больше покупателей, которые заранее изучают расходы, задают вопросы о загрузке в межсезонье и интересуются не только доходами, но и ежедневной операционной работой объекта. И это скорее признак зрелости рынка, чем его недостаток.
Судя по текущим тенденциям, число инвесторов, которые рассчитывают на лёгкий доход без личного участия, будет постепенно сокращаться. Их место займут покупатели, которые воспринимают квартиру у моря не как волшебный инструмент заработка, а как актив, требующий внимания. В курортной недвижимости по-прежнему можно зарабатывать. Но всё чаще прибыль получает не тот, кто просто купил объект, а тот, кто умеет им управлять.
