Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
Туризм остаётся ключевым фактором, который формирует рынок недвижимости Сочи и в 2026 году. Именно туристический поток задаёт базовую логику спроса, влияет на ценообразование, структуру сделок и предпочтения покупателей. В отличие от многих городов, где рынок жилья зависит, прежде всего, от местного населения и ипотечных программ, в Сочи недвижимость напрямую связана с потоком гостей и их потребностями.
К началу 2026 года город окончательно закрепился в формате круглогодичного курорта. Туристический сезон больше не ограничивается летними месяцами: зимние горнолыжные направления, межсезонные поездки, длительные заезды на несколько недель и месяцев обеспечивают стабильную загрузку объектов размещения. В высокий сезон загрузка отелей и апартаментов достигает 80–90%, что автоматически поддерживает интерес инвесторов к арендной недвижимости и удерживает цены от снижения.
На этом фоне курортная недвижимость демонстрирует устойчивый рост стоимости. В 2026 году увеличение цен в сегменте объектов с арендным потенциалом оценивается в пределах 10–15%. Основной драйвер — высокая доходность от аренды, которая в среднем составляет 6–8% годовых и остаётся конкурентоспособной на фоне снижения привлекательности банковских депозитов. Особенно это заметно в Красной Поляне и Сириусе, где туристический поток распределён равномерно в течение года.
Частных домов стало в три раза меньше: почему загородная недвижимость Сочи дорожает быстрее рынка
Развитие туристической инфраструктуры усиливает этот эффект. В городе продолжается ввод новых отелей высокого класса, обновляется транспортная сеть, растёт количество сервисов для отдыха и досуга. Всё это повышает ценность локаций с уже сложившейся средой и ограниченным земельным ресурсом. В первую очередь это отражается на премиальных апартаментах и коттеджах первой линии, где дефицит предложения становится хроническим, а рост цен опережает среднерыночные показатели.
Под влиянием туризма меняется и структура спроса. Всё больше покупателей рассматривают недвижимость не только как место для проживания, но и как инструмент гибкого использования. Загородные дома, таунхаусы и коттеджи рядом с курортными зонами приобретаются семьями из Москвы и Санкт-Петербурга для личного отдыха и параллельной сдачи в аренду. Рост туристического потока на 10–15% в год поддерживает стабильный объём сделок, при этом значительная часть покупок совершается без ипотеки.
Отдельного внимания заслуживает рынок аренды. Туризм формирует устойчивый спрос на краткосрочное жильё, но при этом создаёт условия и для долгосрочного формата. Часть гостей приезжает в Сочи не на несколько дней, а на месяцы — это удалённые сотрудники, семьи с детьми, люди, которые рассматривают город для будущего переезда. В результате одни и те же объекты могут в разное время года работать в разных режимах, что повышает их общую доходность и снижает риски для собственников.
Круглогодичная аренда в туристических кластерах, таких как Сириус и Хоста, компенсирует высокую входную цену недвижимости. Это удерживает вторичный рынок от коррекции и формирует предпосылки для роста кадастровой стоимости на 18–22%. Для инвесторов это означает дополнительную защиту капитала и прогнозируемость владения объектом.
При этом в 2026 году рынок начинает ощущать признаки насыщения массового сегмента. Увеличение номерного фонда и общее расширение туристического предложения могут привести к стабилизации цен в типовых форматах. Однако этот процесс практически не затрагивает премиальные объекты с высоким уровнем сервиса, управлением и понятной концепцией. Современный турист всё чаще выбирает не просто место для ночёвки, а качественный продукт, в который хочется возвращаться.
Статус курорта федерального значения усиливает связь туризма и недвижимости. Он повышает доверие к долгосрочным инвестициям и подогревает спрос именно на объекты с арендным потенциалом. В локациях, где сочетаются пляжный и горнолыжный отдых, предложение стабильно отстаёт от спроса, что продолжает поддерживать рост цен.
