Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
Рынок новостроек Сочи в 2025 году достиг нового ценового максимума. Средняя стоимость квадратного метра превысила 450 тысяч рублей, увеличившись за год на 17%. Самый заметный рост зафиксирован в сегменте однокомнатных квартир — они подорожали более чем на 25% и стали главным драйвером рынка.
В октябре 2025 года средняя цена квадратного метра в новостройках Сочи составила 459,4 тысячи рублей. Годом ранее, в ноябре 2024-го, этот показатель был на уровне 391,6 тысячи рублей, а осенью 2023 года — около 434 тысяч. Таким образом, за двенадцать месяцев рост составил 17,3%, а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — около 10%. Цены на новое жильё в городе не только удержались на уровне пика 2022–2023 годов, но и превысили их, обновив исторический рекорд сочинского рынка.
Основными факторами роста стали ограниченное предложение квартир в проектах, подходящих под льготные ипотечные программы, и высокий спрос на готовые или близкие к сдаче объекты. Часть комплексов, рассчитанных на ввод в эксплуатацию в 2025 году, уже полностью распродана, что дополнительно повысило среднюю цену в новых очередях. В центральных районах города предложение заметно сократилось, а спрос со стороны покупателей из Москвы, Петербурга и регионов юга России остаётся стабильно высоким.
Покупатели возвращаются на «вторичку»: в Сочи готовое жильё снова обгоняет новостройки
В октябре 2025 года средняя цена квадратного метра в новостройках Сочи составила 459,4 тысячи рублей. Годом ранее, в ноябре 2024-го, этот показатель был на уровне 391,6 тысячи рублей, а осенью 2023 года — около 434 тысяч. Таким образом, за двенадцать месяцев рост составил 17,3%, а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — около 10%. Цены на новое жильё в городе не только удержались на уровне пика 2022–2023 годов, но и превысили их, обновив исторический рекорд сочинского рынка.
Основными факторами роста стали ограниченное предложение квартир в проектах, подходящих под льготные ипотечные программы, и высокий спрос на готовые или близкие к сдаче объекты. Часть комплексов, рассчитанных на ввод в эксплуатацию в 2025 году, уже полностью распродана, что дополнительно повысило среднюю цену в новых очередях. В центральных районах города предложение заметно сократилось, а спрос со стороны покупателей из Москвы, Петербурга и регионов юга России остаётся стабильно высоким.
По данным агентства «Городской Риэлторский Центр» Сочи, структура спроса на первичном рынке изменилась. Покупатели всё чаще выбирают полноценные однокомнатные квартиры вместо студий. Этот формат стал оптимальным по соотношению площади и бюджета и востребован как среди местных жителей, так и у инвесторов, ориентированных на долгосрочную сдачу в аренду. За год средняя цена однокомнатных квартир выросла с 384,4 до 482,6 тысячи рублей за квадратный метр — на 25,6%.
Двухкомнатные квартиры прибавили 13,2%, достигнув 421,9 тысячи рублей за квадратный метр. Этот сегмент пользуется устойчивым спросом у покупателей, рассматривающих новостройки как альтернативу аренде или как вариант для семейного проживания. Цены на трёхкомнатные и более просторные квартиры выросли умеренно — на 2,2%, до 342,9 тысячи рублей за метр. Этот формат формирует премиальный слой рынка, где динамика ограничена низким объёмом предложения и стабильным уровнем платежеспособного спроса.
Плавающая ипотека может обрушить спрос: рынок жилья рискует вернуться в состояние 2022 года
Интересно, что единственным сегментом с отрицательной динамикой стали студии. Средняя цена квадратного метра в них снизилась на 3% — с 495,6 до 480,3 тысячи рублей. Несмотря на это, студии по-прежнему остаются самыми дорогими по стоимости метра, поскольку их выбирают инвесторы, ориентированные на краткосрочную аренду и быструю окупаемость.
На фоне роста цен в массовом сегменте наблюдается сдвиг в поведении покупателей. Доля студий в общем объёме предложений сократилась с 40% два года назад до менее 25% в 2025 году. Наибольшим спросом пользуются квартиры площадью 35–50 квадратных метров, которые можно использовать и для проживания, и для инвестиций. Девелоперы адаптируются к этой тенденции, постепенно уходя от микроформатов и увеличивая среднюю площадь лотов в новых проектах.
Сочи дорожает вопреки рынку: число домов сократилось вдвое, а средняя цена выросла на 30%
По мнению аналитиков, сочинский рынок новостроек в 2025 году вышел из периода турбулентности, связанного с резкими колебаниями ипотечных ставок и активностью застройщиков. Цены стабилизировались, но продолжают расти в пределах 10–15% в год, что отражает устойчивый спрос на жильё у моря и ограниченность земельных участков под строительство. При этом основной рост фиксируется в центральных районах и Адлере, тогда как периферийные локации растут медленнее.
По итогам года Сочи укрепил позиции одного из самых дорогих и динамичных первичных рынков страны. Средняя цена квадратного метра приблизилась к 460 тысячам рублей, а в сегменте однокомнатных квартир превысила 480 тысяч. При сохранении текущих тенденций и ограниченного ввода новых проектов аналитики ожидают дальнейшего повышения цен в начале 2026 года, прежде всего на качественные объекты с документами и развитой инфраструктурой.
Сочи готовится к новому статусу: с 1 января 2026 года город станет курортом федерального значения
Рынок новостроек Сочи продолжает дорожать, несмотря на снижение темпов строительства и дефицит лотов в центральных районах. Основной рост обеспечили однокомнатные квартиры, ставшие новым «золотым стандартом» курортного жилья. При стабильном спросе и ограниченном предложении Сочи сохраняет статус одного из самых сильных и устойчивых рынков жилой недвижимости России.
