Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
Вторичный рынок недвижимости Сочи в 2025 году демонстрировал противоречивую динамику. С одной стороны, стоимость жилья постепенно снижается, с другой — уровень цен остаётся рекордным в сравнении с докризисным периодом. В сентябре 2025 года средняя цена квадратного метра составила 298,4 тыс. рублей, что на 5% ниже прошлогоднего уровня.
Если сравнивать с сентябрём 2024 года, падение составило 16 тыс. рублей за «квадрат». С начала текущего года снижение оказалось ещё заметнее: в январе 2025 года показатель находился на уровне 317,8 тыс. рублей, а к сентябрю опустился на 19,4 тыс. рублей, то есть на 6,1%. При этом в апреле рынок достиг пика — 322,9 тыс. рублей за метр, после чего началась постепенная коррекция.
Долгосрочный тренд остаётся восходящим. За последние пять лет цены на вторичное жильё в Сочи увеличились в 2,5 раза. В июле 2019 года квадратный метр стоил в среднем 117,8 тыс. рублей, а в сентябре 2025 года этот показатель приближается к 300 тыс. рублей. Даже с учётом текущего снижения рынок сохраняет устойчиво высокую планку.
В Сочи стало вдвое меньше квартир на вторичке: рынок теряет по 740 объектов в месяц
Изменения касаются не только цен, но и структуры предложения. Во втором полугодии 2025 года на рынке заметно сократилось количество объявлений. На первый взгляд может показаться, что объекты активно распроданы, но реальная причина иная. Ранее интернет-площадки были перегружены фейковыми публикациями, создававшими иллюзию большого выбора. Сейчас такие объявления исчезли, поскольку не приносили клиентских обращений.
Часть домов действительно была реализована, однако значительная доля ушла с рынка по другой причине. Владельцы сняли объекты, когда покупатели стали требовать существенные скидки. Если дом выставлялся по цене 45 млн рублей, фактическая продажа чаще происходила ближе к 35 млн. Не каждый собственник готов к таким уступкам, поэтому многие предпочли отложить продажу.
Статистика прироста цен, на которую иногда ссылаются отдельные источники, не подтверждается. В реальности сделки всё чаще сопровождаются переговорами о снижении стоимости, особенно в сегменте дорогих домов. Здесь скидки стали нормой, а рост цен выглядит скорее номинальным, чем реальным.
Покупательский интерес сохраняется в первую очередь со стороны Москвы и крупных региональных центров — Кемерово, Красноярска, Ижевска. Эти клиенты рассматривают Сочи как альтернативу зарубежным курортам и ориентируются на готовые дома в удачных локациях. Приоритет остаётся прежним: жильё должно быть комфортным, с прозрачной ценой и минимальными рисками.
150 тысяч в месяц и ни шагу вперёд: Греф назвал цену ипотечной стагнации в России
Рынок вторичной недвижимости Сочи в августе–сентябре 2025 года вошёл в фазу охлаждения. Средние цены формально остаются высокими, но реальные сделки сопровождаются дисконтом. Предложение сокращается не из-за ажиотажного спроса, а из-за ухода фиктивных объявлений и нежелания продавцов снижать цены. В ближайшие месяцы рынок будет зависеть от макроэкономической ситуации и ключевой ставки, однако уже сейчас можно говорить о сдержанном сценарии развития: рост цен остановился, а баланс сил сместился в сторону покупателя.
