Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
Курортная недвижимость в Сочи постепенно меняется. Ещё несколько лет назад инвесторы почти автоматически выбирали апартаменты у моря или в горном кластере. Логика понятная: понятная модель аренды, стабильный поток туристов, знакомая схема управления. Но в последние годы на рынке стал, заметен другой интерес. Всё чаще инвесторы смотрят на глэмпинги.
Формат выглядит довольно простым. Небольшие дизайнерские домики на природе, панорамные виды, тишина и приватность. Условно говоря, отдых «как в лесу», но с уровнем комфорта хорошего отеля. В такой модели человек получает и природу, и удобство — горячую воду, отопление, инфраструктуру. Для туристов это работает неожиданно хорошо.
Спрос на такой отдых растёт быстрее, чем многие ожидали. В Сочи этому помогает сама география. Летом туристы едут к морю, зимой — в горы, а межсезонье постепенно превращается в период спокойного экотуризма. Люди всё чаще ищут уединение, тишину и красивые природные локации. В такой логике глэмпинг оказывается почти идеальным форматом.
Инвесторы начали замечать цифры. В некоторых проектах годовая доходность достигает примерно 35–48%. Это заметно выше классических апартаментов. За десять лет совокупная доходность в отдельных проектах может доходить примерно до 480%, тогда как банковские инструменты за тот же период дают около 200%. Даже на фоне курортной недвижимости такие показатели выглядят довольно агрессивно.
При этом окупаемость у части проектов сравнительно короткая. Иногда речь идёт о трёх-четырёх годах. Для гостиничного формата это быстрый срок. В апартаментных комплексах инвесторы часто ждут возврата вложений заметно дольше.
Отдельная причина интереса — относительно низкий порог входа. Если классический номер или апартамент в курортной локации может стоить около 15–20 млн. рублей, то отдельный домик в глэмпинге иногда можно приобрести примерно за 2–9 млн рублей. Разница довольно заметная. Для многих инвесторов это позволяет диверсифицировать вложения, а не вкладывать крупную сумму в один объект.
Есть и другой нюанс. Многие проекты работают через управляющие компании. Инвестор фактически покупает юнит и передаёт его в управление. Дальше объект сдаётся туристам, а доход распределяется между владельцем и оператором. Для человека, который не хочет заниматься ежедневной операционной работой, такая схема выглядит довольно комфортной.
При этом у глэмпингов есть и слабые стороны. Они сильнее зависят от локации и природной среды. Если место выбрано неудачно — без видов, без удобной дороги или без инфраструктуры — загрузка может оказаться ниже ожиданий. В апартаментных комплексах такие риски часто ниже. Городская недвижимость в принципе более предсказуемая.
Есть и управленческий фактор. Доходность сильно зависит от качества управляющей компании. Хороший оператор способен обеспечить загрузку около 70–90% в течение года. Плохой — быстро снижает показатели. Для инвестора это, условно говоря, лотерея. Документы, репутация оператора и экономическая модель проекта приходится проверять очень внимательно.
Параллельно в Сочи растёт интерес к экотуризму. Туристы всё чаще ищут не просто номер в гостинице, а впечатление. Красивые виды, баня, костёр, терраса, горный воздух. Такая атмосфера повышает средний чек. Иногда стоимость ночи в глэмпинге оказывается на 30–50% выше, чем в обычных курортных отелях.
До 70% сделок без ипотеки: как рассрочки изменили рынок новостроек Сочи
Любопытно и то, что глэмпинги постепенно становятся частью туристической инфраструктуры горного кластера. В регионе развиваются новые курортные зоны, строятся туристические маршруты, расширяется гостиничный фонд. В этой экосистеме небольшие природные комплексы начинают занимать собственную нишу.
Тем не менее, этот рынок пока остаётся молодым. Он растёт быстро, но до насыщения ещё далеко. Поэтому инвесторам приходится принимать решения почти вслепую — опираясь на расчёты, опыт управляющих компаний и общий тренд внутреннего туризма.
В итоге глэмпинги в Сочи выглядят интересным, но не самым простым инвестиционным инструментом. Доходность может быть выше классических апартаментов, порог входа ниже, окупаемость быстрее. Но устойчивость проекта сильно зависит от конкретной локации и качества управления.
Юлия Усачёва обращает внимание на ещё одну деталь. Многие инвесторы смотрят на цифры доходности — 30–40% в год — и воспринимают их как гарантированный результат. На практике курортный бизнес редко работает настолько ровно. В удачных проектах доход может приближаться к 2 млн. рублей в год с одного юнита, но многое решают загрузка, сезонность и грамотное управление. Иногда глэмпинг оказывается отличной инвестицией. Иногда — просто красивым домиком в лесу, который не приносит ожидаемых денег. И эту разницу на рынке начинают понимать всё чаще.
