Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
Рынок недвижимости Сочи к началу 2026 года окончательно разделился на востребованные и низколиквидные форматы. Универсального спроса больше нет: одни объекты продаются за считаные недели, другие месяцами остаются в экспозиции, несмотря на корректировки цен. Покупательское поведение стало более прагматичным, а критерии выбора — жёстче, чем в предыдущие годы.
Наиболее устойчивый спрос сохраняется в сегменте премиальной загородной недвижимости. Элитные коттеджи и виллы в Красной Поляне остаются лидерами по объёму сделок и по максимальным чекам. На рынке фиксируются продажи объектов площадью более 600 кв. м стоимостью до 1,7 млрд. рублей. Эти лоты приобретаются в основном покупателями из Москвы и Санкт-Петербурга, преимущественно за собственные средства. Для этой аудитории сочинская недвижимость выступает инструментом сохранения капитала и источником стабильного арендного дохода, который в среднем оценивается на уровне 6–8% годовых.
Вторую по востребованности группу формируют готовые частные дома стоимостью от 40 до 60 млн. рублей. Речь идёт об объектах с отделкой, архитектурной концепцией и понятной логикой эксплуатации. За 2025 год средняя стоимость частного дома в Сочи выросла почти на треть и приблизилась к 45 млн. рублей, при этом предложение сократилось примерно вдвое. Дефицит качественных домов усилил конкуренцию среди покупателей и ускорил сроки реализации таких объектов.
Высокую ликвидность сохраняют апартаменты в премиальных гостиничных комплексах первой береговой линии — в Хосте, Сириусе и Дагомысе. Минимальные бюджеты здесь начинаются от 25 млн. рублей, а интерес поддерживается статусом курорта федерального значения и возможностью получать арендный доход на уровне 5–7% годовых. Именно эти апартаменты сегодня продаются быстрее всего в сегменте многоэтажной курортной недвижимости.
Отдельное место занимают коттеджи стоимостью от 100 до 200 млн. рублей в закрытых посёлках с развитой инфраструктурой — бассейнами, SPA-зонами и сервисами. Эти объекты демонстрируют высокие темпы реализации, поскольку инвесторы всё чаще предпочитают их квартирам, делая ставку на приватность и потенциал роста стоимости. В премиальных локациях увеличение цен в этом сегменте оценивается на уровне 25–35%.
На вторичном рынке загородной недвижимости в Хосте и Сириусе дома без ипотечного обременения продаются в среднем за 1–2 месяца. Около 70% сделок совершается без привлечения кредитных средств, что связано с перетоком капитала из депозитов в недвижимость и ожиданиями снижения ключевой ставки. Дополнительный спрос формируют объекты в горных районах с видом на море площадью от 300 до 500 кв. м — их продажи растут примерно на 15–20% по сравнению с 2025 годом из-за ограничений на новое строительство.
На противоположной стороне рынка находятся форматы, которые теряют интерес покупателей. Одним из самых проблемных сегментов неожиданно стали двухкомнатные квартиры. Они оказались в промежуточной позиции между студиями и однокомнатными, которые выбирают при ограниченном бюджете, и трёхкомнатными квартирами, на которые ориентируются покупатели, рассматривающие переезд для постоянного проживания. Разница в цене между двух- и трёхкомнатными объектами часто воспринимается как несущественная, что снижает привлекательность «двушек».
Существенным фактором низкой ликвидности стало состояние жилья. Квартиры без отделки или требующие серьёзного ремонта продаются заметно дольше, даже при более выгодной цене. Покупатели всё чаще делают выбор в пользу готовых решений, позволяющих сразу использовать объект для проживания или сдачи в аренду без дополнительных затрат времени и средств.
Ещё одна категория с пониженным спросом — квартиры с неудачными планировками. Проходные комнаты, спальни без окон, формальные «комнаты» с вентиляцией вместо полноценного остекления существенно ограничивают круг потенциальных покупателей. Такие объекты рассматриваются в последнюю очередь и требуют значительных скидок для выхода на сделку.
Отдельного внимания заслуживают апартаменты и помещения с нежилым статусом вне премиальных курортных комплексов. Даже при заметном дисконте интерес к ним продолжает снижаться. Покупатели всё чаще предпочитают классические квартиры с жилым статусом, рассматривая юридическую определённость как один из ключевых факторов безопасности сделки.
К началу 2026 года рынок Сочи стал более избирательным и рациональным. Быстро продаются объекты с понятной ценностью, качеством и прозрачным статусом. Дольше всего остаются в экспозиции форматы, требующие компромиссов по планировке, состоянию или юридическим параметрам. Эта трансформация меняет правила игры для продавцов и инвесторов, делая качество объекта и его соответствие ожиданиям покупателя решающим фактором успеха.
