Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
Рынок частных домов в Сочи к осени 2025 года показал резкое сокращение предложения при росте цен. По данным агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи, в сентябре текущего года экспонируется около 3 тыс. объектов. Это почти на 40% меньше, чем год назад, когда в продаже находилось 4,9 тыс. домов.
Средняя стоимость частного дома достигла 44,9 млн. рублей, что на 28,3% выше прошлогоднего уровня. В денежном выражении рост составил почти 10 млн. рублей: в сентябре 2024 года средняя цена находилась на уровне 35 млн. рублей. Однако реальная динамика оказалась более сложной, чем показывают усреднённые цифры. По оценке экспертов, значительная часть сделок проходит с дисконтом: объекты, заявленные по 45 млн. рублей, фактически реализуются ближе к 35 млн.
Рост цен проявился и на уровне квадратного метра. В сентябре 2025 года стоимость «квадрата» в домах составила 166,4 тыс. рублей против 128,1 тыс. годом ранее. Таким образом, формальный прирост за год составил 30%. Но и здесь статистика не всегда отражает реальную картину: покупатели готовы платить только за качественные объекты, расположенные в удачных локациях и полностью готовые к проживанию.
Вторичка в Сочи подешевела на 5%: цены остаются в 2,5 раза выше уровня 2019 года
Причины сокращения предложения многоуровневые. С рынка ушло значительное количество фиктивных объявлений, которые ранее создавали иллюзию избыточного объёма предложения. Часть домов была действительно продана, а часть снята собственниками с продажи из-за отсутствия покупателей и нежелания снижать цену. В результате к осени количество предложений сократилось почти вдвое.
Структура спроса также изменилась. Основные покупатели дорогих домов остаются в Москве, однако интерес проявляют и клиенты из Сибири, Красноярска, Кемерово, Ижевска и других крупных региональных центров. Они ищут качественные объекты под ключ — с отделкой, готовые к заселению. Формат покупки «коробки» с последующим ремонтом пере-стал быть востребован. Дополнительным стимулом для сделок служит ограничение зарубежных направлений: состоятельные клиенты, которым закрыты привычные курорты, выбирают Сочи как альтернативу.
В Сочи стало вдвое меньше квартир на вторичке: рынок теряет по 740 объектов в месяц
На рынке сохраняются штучные премиальные лоты — виллы стоимостью от 700 млн. до 1,3 млрд. рублей. Такие дома в Красной Поляне или на побережье в Сириусе выставлены на продажу, но остаются в экспозиции длительное время. Они не формируют массовый сегмент, а представляют собой единичные предложения.
Высокая ключевая ставка заметно ограничивала рынок частных домов в 2024–2025 годах. В отличие от новостроек, здесь нет льготных ипотечных программ. Покупатели в большинстве случаев используют собственные средства, и при ставке выше 15% спрос на дорогие объекты закономерно снижался. Снижение ставки летом и ожидаемое её дальнейшее уменьшение к осени 2025 года может оживить сегмент, но резкого роста цен не прогнозируется.
Итог анализа рынка заключается в том, что формальные показатели роста средней стоимости не отражают действительности. Несмотря на то, что официальная статистика фиксирует увеличение цен, в реальных сделках ощущается дискантовая динамика. Сокращение предложения связано как с очищением рынка от фейковых объявлений, так и с нежеланием продавцов уступать в цене. К концу года рынок частных домов в Сочи будет зависеть от динамики ключевой ставки и готовности покупателей инвестировать в качественные объекты. Однако уже сегодня очевидно, что спрос концентрируется на домах в хороших локациях, готовых к проживанию, тогда как штучные виллы сверхдорогого сегмента остаются в ожидании своего покупателя.
