Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
Вторичный рынок Сочи прошёл через заметную трансформацию в 2025 году. На фоне снижения активности в новостройках и ограниченного объёма строительства интерес покупателей сместился в сторону готового жилья. Уже к середине года стало очевидно, что вторичный сегмент удерживает позиции значительно устойчивее, чем первичный, а итоговые показатели подтвердили, что спрос, динамика цен и структура предложения изменились фундаментально.
Главным фактором года стало масштабное сокращение объёма предложения. Количество выставленных на продажу квартир за двенадцать месяцев уменьшилось почти в полтора раза: с более чем 12 тыс. объектов в начале 2024 года до примерно 6,6 тыс. в начале 2025-го. Прежде всего, с рынка ушли квартиры стоимостью ниже 250 тыс. рублей за квадратный метр. Именно этот сегмент покупатели разбирали быстрее всего, а собственники — напротив — всё чаще снимали объекты с публикации, ожидая более выгодного периода для сделки.
Даже в среднеценовом диапазоне от 250 до 500 тыс. рублей за квадратный метр объём предложения также снизился — примерно на 10%. В условиях высокой арендной активности часть владельцев предпочла оставить квартиры для сдачи, компенсируя рост расходов за счёт краткосрочной аренды. При этом именно готовое жильё оставалось привлекательным для тех, кто не готов откладывать переезд на несколько лет и предпочитает формат «заселение сегодня».
На фоне сокращения доступных объектов значимость премиального сегмента выросла. Количество квартир стоимостью более 500 тыс. рублей за квадратный метр увеличилось примерно на 6%. Этот рост обеспечили состоятельные покупатели, которые рассматривают готовое жильё не только как актив для отдыха у моря, но и как инвестиционный инструмент с высокой доходностью на фоне роста спроса в краткосрочной аренде. В сегменте дорогих объектов дефицит ликвидных квартир ощущался особенно остро, а сделки проходили значительно быстрее.
Средняя цена квадратного метра в Сочи по итогам года составила около 340 тыс. рублей. Это значение лишь на несколько процентов ниже уровня прошлого года и говорит о высокой устойчивости рынка. Даже в периоды скачков ипотечных ставок и снижения покупательской активности вторичный сегмент демонстрировал стабильность: снижение составило только около 2%. Для сравнения, в новостройках коррекция достигала до 15%, что привело к перераспределению спроса в пользу готового жилья.
Средний бюджет сделки вырос до примерно 14 млн рублей. Увеличение стоимости объясняется двумя факторами: смещением спроса в сторону качественных объектов в центральных районах и более высокой конкуренцией за ликвидные варианты. Хорошие квартиры — с готовым ремонтом, понятной инфраструктурой и без юридических рисков — уходили с рынка в течение нескольких дней. В определённых локациях срок экспозиции лучших объектов сокращался до недели.
Несмотря на ужесточение ипотечных требований в течение года, интерес к вторичному жилью оставался стабильным. Количество просмотров объявлений выросло примерно на 8%. Это отражает сформировавшийся тренд: покупатели сознательно уходят с рынка новостроек, где сроки сдачи и стоимость будущих платежей сложно предугадать, и предпочитают готовые квартиры с прозрачной экономикой сделки. Вторичный рынок обеспечивал более понятную модель: сразу доступный объект, возможность осмотра, реальный торг и отсутствие риска недостроя.
Чего боятся покупатели новостроек в Сочи: сроки сдачи, скрытые риски и рост проверок застройщиков
Дополнительным фактором устойчивости рынка стала структура спроса. В 2025 году сформировалась новая модель поведения покупателей. Большинство ориентировалось на критерии практичности: близость к транспортным узлам, доступность школ и медицинских учреждений, качество управляющей компании и потенциал аренды. Всё чаще решающим аргументом становилась скорость заселения и отсутствие необходимости тратить ресурсы на ремонт или ожидание завершения строительства.
В совокупности эти факторы привели к тому, что вторичный рынок Сочи оказался одним из самых предсказуемых и устойчивых сегментов жилой недвижимости на юге России. Он не только сохранил интерес покупателей, но и стал главным направлением миграционного спроса — особенно среди тех, кто стремится получить готовое жильё у моря.
2025 год подтвердил, что вторичный рынок Сочи лучше адаптируется к экономическим колебаниям, чем рынок новостроек. Предложение сократилось почти на 50%, средняя цена выросла до 14 млн рублей, а спрос сместился в сторону ликвидных и качественных объектов. Год стал этапом структурного обновления рынка: он вошёл в фазу осознанного выбора, где готовое жильё становится главным инструментом для проживания и инвестиций. В начале 2026 года этот сегмент продолжит формировать ключевые тенденции рынка недвижимости Сочи.
