Материал подготовлен Юлией Усачёвой, генеральным директором агентства недвижимости «Городской Риэлторский Центр» Сочи, специально для читателей портала Сочи 24.
Отказы в ипотеке давно перестали быть редкостью. Даже у людей со стабильной работой и понятным доходом заявки иногда возвращаются без одобрения. Банковская система оценивает заёмщика довольно жёстко. Иногда причина оказывается неожиданной: мелкая просрочка, забытый штраф или старая кредитная карта, которой человек давно не пользуется.
Самая частая проблема — просрочки по кредитам. Причём речь не всегда идёт о серьёзных долгах. Даже задержка платежа на несколько дней фиксируется в кредитной истории и воспринимается банком как сигнал о возможной финансовой нестабильности. Если за последние два года просрочки доходили до одного-двух месяцев, вероятность отказа резко возрастает. По статистике кредитных бюро, именно такие ситуации дают примерно 60% отрицательных решений по ипотеке.
Другой частый барьер — соотношение дохода и будущего платежа. Банки стараются не допускать ситуации, когда половина зарплаты уходит на кредит. Условно говоря, если человек получает около 60 тыс. руб., а ежемесячный платеж по ипотеке будет близок к этой сумме, заявку почти наверняка отклонят. В банковских моделях обычно считается безопасным уровень нагрузки около трети дохода. Всё, что выше, уже выглядит рискованно.
Иногда причиной становится старая история банкротства. После такой процедуры банки некоторое время относятся к заёмщику крайне осторожно. Обычно ограничения сохраняются несколько лет. Формально закон не запрещает брать ипотеку после банкротства, но на практике банки предпочитают подождать, пока новая финансовая история станет более устойчивой.
До 48% годовых и 2 млн рублей дохода: почему инвесторы начали вкладываться в глэмпинги в Сочи
Бывает и более бытовая причина отказа. Налоговые задолженности, неоплаченные штрафы или долги по алиментам легко находятся через государственные реестры. Банковская система скоринга воспринимает такие записи как сигнал о слабой финансовой дисциплине. Даже сравнительно небольшие долги способны испортить итоговую оценку.
Похожая история происходит с коммунальными платежами. Если долг по ЖКХ дошёл до судебного решения и исполнительного производства, информация может попасть в кредитную историю. Для банка это уже полноценный долг заёмщика. Иногда ипотеку не одобряют именно из-за такой записи, хотя по банковским кредитам у человека всё было аккуратно.
Отдельный фактор — высокая долговая нагрузка. Если все действующие кредиты вместе с будущим ипотечным платежом «съедают» более половины дохода, вероятность одобрения резко падает. Банки после ужесточения политики Центрального банка стараются не накапливать слишком много таких заёмщиков в портфеле. Грубо говоря, система просто не готова брать на себя такой риск.
Исправить ситуацию иногда проще, чем кажется. Первая логичная мера — сокращение обязательных платежей. Закрытие даже одного небольшого кредита или микрозайма снижает долговую нагрузку почти сразу. После обновления кредитной истории банки пересчитывают показатели, и итоговый скоринг может заметно улучшиться.
Иногда помогает закрытие лишних кредитных карт. Даже если по карте нет задолженности, её лимит учитывается в расчётах долговой нагрузки. Когда таких карт несколько, система автоматически считает человека более закредитованным, чем он есть на самом деле.
Некоторые заёмщики решают проблему через рефинансирование. Новый кредит с более длинным сроком или меньшей ставкой уменьшает ежемесячный платёж. Нагрузка падает, а вместе с ней растёт шанс на одобрение ипотеки.
Есть и другой путь — усилить собственную кредитную историю. Обычно для этого требуется несколько месяцев. Сначала люди проверяют данные в бюро кредитных историй и закрывают все старые долги: штрафы, микрозаймы, налоговые задолженности. Иногда там обнаруживаются даже ошибки — незакрытые кредиты или старые записи.
Следующий шаг выглядит почти как тренировка финансовой дисциплины. Небольшая кредитная карта с лимитом около 10–30 тыс. руб. используется для мелких покупок и погашается полностью каждый месяц. За несколько месяцев формируется серия аккуратных платежей. Банки воспринимают это как признак стабильности.
Иногда люди берут небольшой потребительский кредит или рассрочку на бытовую технику — примерно до 50 тыс. руб. Если платежи проходят точно по графику, кредитная история начинает постепенно «очищаться». За три месяца рейтинг заёмщика может заметно подрасти.
До 70% сделок без ипотеки: как рассрочки изменили рынок новостроек Сочи
Есть и простые способы повысить шансы на одобрение. Подтверждение дополнительных доходов, привлечение созаёмщика или уменьшение суммы кредита иногда решают вопрос быстрее, чем попытки спорить с банковской системой.
Парадокс в том, что банки редко отказывают из-за одной причины. Обычно складывается несколько факторов сразу: старая просрочка, высокая долговая нагрузка и пара забытых штрафов. Каждый из них по отдельности кажется мелочью. Вместе они создают для банка картину рискованного заёмщика.
И здесь возникает любопытная деталь. Человек может считать свою финансовую историю вполне аккуратной, а банковский алгоритм видит её совсем иначе. Именно поэтому перед подачей заявки на ипотеку часто полезно провести небольшой аудит своей кредитной истории и финансовых обязательств. Иногда пара закрытых долгов и три месяца аккуратных платежей меняют итоговое решение банка.
